Checkliste: Haus kaufen - worauf sollte man achten?

Worauf sollte man beim Hauskauf achten? Der erste Immobilienkauf ist aufregend - und komplex. Damit Sie den Überblick behalten, führt Sie diese Haus kaufen Checkliste mit 12 Punkten Schritt für Schritt durch die wichtigsten Entscheidungen. Sie richtet sich an private Erstkäufer in Deutschland und bündelt Tipps Hauskauf aus der Praxis - kompakt wie ein Hauskauf Ratgeber, ohne Fachjargon.

Die kurze Antwort

Beim Hauskauf müssen drei Dinge geprüft sein, bevor Sie ein Angebot abgeben: die Gesamtkosten inklusive Kaufnebenkosten, der bauliche Zustand mit dem bezifferten Sanierungsbedarf und der Inhalt des Grundbuchs. Alles andere ist wichtig, aber nachrangig. Wer diese drei Punkte sauber geklärt hat, kauft selten falsch.

Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg

Die Kaufnebenkosten sind kein Rundungsfehler, sondern der Betrag, den Banken in der Regel nicht mitfinanzieren. In Baden-Württemberg sind das:

Posten	Höhe	Bei 500.000 € Kaufpreis
Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg	5,0 %	25.000 €
Notar und Grundbuchamt	rund 1,5 bis 2,0 %	7.500 bis 10.000 €
Maklerprovision (Käuferanteil, üblich)	3,57 % inkl. MwSt.	17.850 €
Summe	rund 10 bis 10,6 %	50.350 bis 52.850 €

Dazu kommt, was danach kommt: Für Instandhaltung werden jährlich ein bis zwei Prozent des Gebäudewerts als Rücklage gerechnet. Die Steuer im Detail erklärt der Ratgeber Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg.

1) Budget realistisch festlegen

Starten Sie mit einer ehrlichen Haushaltsrechnung: verfügbare Eigenmittel, monatlich tragbare Rate, Sicherheitsreserve. Rechnen Sie zusätzlich mit Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, Notar, Grundbuch, ggf. Makler). Planen Sie außerdem Rücklagen für Instandhaltung und unvorhergesehene Ausgaben ein.

2) Finanzierung und Zins sichern

Vergleichen Sie Angebote mehrerer Banken. Achten Sie auf Zinsbindung (mind. 10-15 Jahre bei Eigennutzung oft sinnvoll), anfängliche Tilgung (z. B. 2-3 %), Sondertilgungsrechte und bereitstellungszinsfreie Zeit. Prüfen Sie Fördermöglichkeiten (kommunal/landesweit) und energetische Programme.

3) Lage gründlich prüfen

Lage bleibt wertbestimmend. Checken Sie ÖPNV, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Lärmquellen und Verkehr. Werfen Sie einen Blick auf Bodenrichtwerte und geplante Vorhaben (Bebauungsplan, Bauanträge in der Nachbarschaft). Denken Sie auch an Risiken wie Hochwasser.

4) Unterlagen & Recht prüfen

Fordern Sie frühzeitig an: aktuellen Grundbuchauszug (Lasten, Dienstbarkeiten), ggf. Baulastenverzeichnis, Flurkarte, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Baupläne und Modernisierungsnachweise. Klären Sie, ob An- oder Umbauten genehmigt wurden und ob Denkmalschutz besteht.

5) Bausubstanz und Technik bewerten

Besichtigen Sie bei Tageslicht - gern mit Bausachverständigem. Prüfen Sie Dach, Fassade, Keller, Feuchte- und Rissbilder. Schauen Sie auf Heizung (Alter, Energieträger), Dämmung, Fenster, Elektrik (Leitungsquerschnitte, FI-Schutzschalter), Wasser-/Abwasserleitungen. Ermitteln Sie den Sanierungsstau in Jahren und in Euro.

6) Energie & laufende Kosten verstehen

Der Energieausweis liefert Kennwerte zu Effizienz und Heizenergiebedarf. Gleichen Sie das mit realen Verbräuchen der letzten Jahre ab. Kalkulieren Sie künftige Betriebskosten (Heizung, Strom, Grundsteuer, Versicherungen) - wichtige Punkte unter „Worauf achten beim Hauskauf“.

7) Nachbarschaft & Umfeld erleben

Mehrmals zu unterschiedlichen Tageszeiten vorbeischauen: Verkehrsaufkommen, Geräusche, Parkplatzsituation, Sicherheitsempfinden. Sprechen Sie - wenn möglich - kurz mit Nachbarn. Der Eindruck vor Ort ist oft entscheidungsrelevant.

8) Kaufpreis einordnen

Vergleichen Sie ähnliche Objekte (Baujahr, Lage, Zustand). Ziehen Sie Gutachten oder einen Kurzgutachter hinzu, besonders bei Alleinbesichtigungen. Argumentieren Sie sachlich mit Fakten (Sanierungsbedarf, Grundrisse, Marktpreise) - das erhöht Ihre Verhandlungschancen.

9) Kaufvertrag & Notar: formale Sicherheit

In Deutschland müssen Grundstücks- und Hauskaufverträge notariell beurkundet werden. Fordern Sie den Vertragsentwurf früh an und prüfen Sie u. a. Fälligkeit, Gewährleistung, Übergabetermin, Inventar. Lassen Sie die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen - sie sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung, bis Sie als Eigentümer eingetragen sind.

10) Maklerprovision korrekt verstehen

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt: Beauftragt derselbe Makler beide Parteien, zahlen Käufer und Verkäufer in der Regel jeweils maximal 50 % der Provision. Achten Sie auf schriftliche Vereinbarungen und verständliche Provisionsregelungen im Exposé bzw. Maklervertrag.

11) Übergabe sauber protokollieren

Am Übergabetag Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) fotografieren, Schlüssel und eventuell Geräteunterlagen/Bedienungsanleitungen übernehmen und ein Übergabeprotokoll unterschreiben. Vereinbarte Restarbeiten/Mängel schriftlich festhalten.

12) Absichern und ankommen

Nach Beurkundung rechtzeitig die Wohngebäudeversicherung (inkl. Elementarschäden) aktivieren. Melden Sie sich bei Versorgern an, stellen Sie Post und Internet um, und planen Sie - wo nötig - behördliche Anmeldungen oder Bauanträge. So starten Sie entspannt ins neue Zuhause.

Gebrauchtes Haus kaufen: was zusätzlich gilt

Bei einem Bestandsgebäude kaufen Sie die Vergangenheit mit. Drei Punkte entscheiden darüber, ob der Preis stimmt:

• Heizung: Baujahr und Energieträger bestimmen, ob und wann getauscht werden muss. Fragen Sie nach dem Alter des Kessels und nach Wartungsprotokollen, nicht nur nach dem Energieausweis.
• Sanierungspflichten: Bestimmte Maßnahmen können den Käufer nach dem Erwerb treffen, teils mit Fristen. Welche Ausnahmen greifen, etwa bei langjähriger Selbstnutzung durch den Voreigentümer, steht im Ratgeber Sanierungspflicht beim Erwerb.
• Bezifferter Sanierungsstau: Schätzen Sie nicht in Kategorien, sondern in Euro und Jahren. Ein Angebot eines Handwerkers vor dem Notartermin ist die beste Verhandlungsgrundlage, die es gibt.

Hausbesichtigung: die Reihenfolge, die sich bewährt hat

Besichtigen Sie bei Tageslicht und planen Sie mindestens eine Stunde ein. Diese Reihenfolge verhindert, dass man sich vom Wohnzimmer blenden lässt:

1. Keller zuerst: Feuchteränder, Salzausblühungen, Geruch. Hier zeigt sich die Substanz, nicht im frisch gestrichenen Flur.
2. Dachboden: Dämmung, Lichtspalten, Wasserränder am Sparren, Zustand der Unterspannbahn.
3. Haustechnik: Heizung, Zählerschrank, Sicherungen, Warmwasserbereitung, sichtbare Leitungen.
4. Fenster und Türen: Dichtigkeit, Beschläge, Verglasung, Zustand der Rahmen.
5. Zum Schluss die Wohnräume und das Grundstück, mit Blick auf Risse, Setzungen und Entwässerung.

Nehmen Sie beim zweiten Termin einen Sachverständigen mit. Was ein Gutachter leistet und was er kostet, steht im Ratgeber Immobiliengutachter: Aufgaben, Kosten, Qualifikation.

Vor dem Notartermin: die 14-Tage-Regel

Bei einem Kauf zwischen Verbraucher und Unternehmer muss der Kaufvertragsentwurf dem Käufer zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Frist ist kein Formalismus, sondern Ihre Lesezeit. Nutzen Sie sie für die Punkte, die später nicht mehr verhandelbar sind: Fälligkeit des Kaufpreises, Übergabetermin, Gewährleistungsausschluss, mitverkauftes Inventar, Auflassungsvormerkung.

Vertiefung: Unterlagen und Ablauf

Diese Checkliste führt Sie durch die Besichtigung und die Entscheidung. Zwei Themen füllen jeweils einen eigenen Ratgeber, weil sie in der Praxis über den Preis entscheiden:

• Unterlagen beim Hauskauf: welche Dokumente Sie verlangen sollten, wer sie beschafft, was sie kosten - von Grundbuch und Flurkarte über die Teilungserklärung bis zum Baulastenverzeichnis.
• Ablauf beim Hauskauf in 10 Schritten: die richtige Reihenfolge von Budget und Finanzierungsbestätigung über Besichtigung und Verhandlung bis zu Notartermin, Kaufpreiszahlung und Übergabe - mit Dauer und Kosten.

Über Portimmo GmbH

Portimmo GmbH begleitet private Käufer in Deutschland mit marktgerechter Beratung, sorgfältig aufbereiteten Objektunterlagen und professioneller Abwicklung - vom ersten Exposé bis zur Schlüsselübergabe. Mehr unter portimmo.de

Wenn aus der Checkliste ein konkretes Objekt wird: Wie wir Käufer bei Suche, Prüfung und Verhandlung begleiten, steht auf der Seite Immobilie kaufen mit PORTIMMO.

Häufige Fragen zum Hauskauf

Welche Fragen sollte man vor dem Hauskauf stellen?
Die vier wichtigsten: Wie alt sind Heizung, Dach und Elektrik? Welche Sanierungen wurden wann durchgeführt und gibt es Belege? Was steht in Abteilung II und III des Grundbuchs? Und: Warum wird verkauft? Die letzte Frage liefert oft die nützlichste Antwort.

Was muss ich beachten, wenn ich jetzt ein Haus kaufe?
Rechnen Sie die Kaufnebenkosten von rund zehn Prozent als Eigenkapital ein, holen Sie vor der Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung ein und beziffern Sie den Sanierungsbedarf in Euro, bevor Sie verhandeln. Wer mit Zahlen argumentiert statt mit Gefühl, verhandelt messbar besser.

Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Hauskauf?
Als Faustregel sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln gedeckt sein, in Baden-Württemberg also rund zehn Prozent des Kaufpreises. Banken bewerten darüber hinaus Einkommen, Laufzeit und Objekt - was im Einzelfall möglich ist, klärt die Finanzierungsberatung.

Wie viel Haus kann ich mir bei meinem Einkommen leisten?
Eine verbreitete Orientierung ist, dass die monatliche Rate etwa 35 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Das ist eine Faustregel, keine Zusage: Entscheidend sind Zinsbindung, Tilgung, Eigenkapital und die laufenden Kosten des konkreten Objekts. Verbindlich rechnet das Ihre Bank.

Brauche ich beim Hauskauf einen Gutachter?
Pflicht ist er nicht. Bei Bestandsimmobilien ab etwa 30 Jahren, bei sichtbaren Mängeln und immer dann, wenn Sie den Zustand nicht selbst einschätzen können, ist er die günstigste Versicherung gegen einen teuren Fehlkauf.

Zum Mitnehmen: Unsere Checklisten zum Herunterladen decken Unterlagen, Aufbereitung und Energieausweis ab.

Hinweis: Stand September 2026. Keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.