Mietspiegel Aachen 2026/2027: So lesen Sie ihn richtig - und was er für Vermieter und Verkäufer bedeutet

Der Mietspiegel Aachen 2026 ist die verbindliche Grundlage für Mieterhöhungen, Neuvermietungen unter der Mietpreisbremse und jede Ertragswertberechnung in der Stadt. Er gilt seit dem 1. Januar 2026 für zwei Jahre, ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB und schreibt den Mietspiegel 2024 mit einem Faktor von 1,063 fort - die durchschnittlichen Nettokaltmieten sind in den zwei Jahren um 6,3 Prozent gestiegen. Einen einzigen Quadratmeterpreis für Aachen nennt er dabei nicht: Er gibt eine Basismiete zwischen 7,74 und 13,66 € je Quadratmeter vor, die allein von der Wohnfläche abhängt, und rechnet darauf prozentuale Zu- und Abschläge für Baujahr, Ausstattung, Modernisierung und Wohnlage. Weil die Angebotsmieten auf den Portalen darüber liegen, ist genau diese Rechnung der häufigste Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern. Hier stehen beide amtlichen Tabellen vollständig, dazu ein durchgerechnetes Beispiel und was der Mietspiegel für Ihre Immobilie bedeutet. (Stand: Oktober 2026)

Die Eckdaten

Warum der Mietspiegel unter den Portalmieten liegt

Portale zeigen Angebotsmieten - was Vermieter aktuell verlangen, meist für frisch sanierte Wohnungen, in Aachen oft für kleine Einheiten in Uninähe. Der Mietspiegel bildet Bestandsmieten der letzten sechs Jahre ab, also auch ältere, günstigere Verträge. Deshalb liegt die ortsübliche Vergleichsmiete strukturell unter dem, was ImmoScout oder Immowelt melden. Für Vermieter und Verkäufer heißt das: Der Mietspiegel ist die Obergrenze für Mieterhöhungen im Bestand - und seit März 2025 auch der Maßstab für die Miete bei Neuvermietung.

So funktioniert die Berechnung

Der Mietspiegel rechnet in drei Schritten. Wer den ersten falsch versteht, rechnet alles danach falsch.

1. Basismiete ablesen. Sie hängt allein von der Wohnfläche ab - nicht vom Baujahr. Das ist der häufigste Lesefehler, weil man es anders erwartet.
2. Zu- und Abschläge bestimmen in vier Kategorien: Baujahr, Wohnungsausstattung, Modernisierung, Wohnlage. Alle als Prozentsatz, alle addiert.
3. Zusammenrechnen: Prozentsumme geteilt durch 100, mal Basismiete, plus Basismiete. Heraus kommt die mittlere ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter.

Schritt 1: Basismiete nach Wohnfläche

Das sind die amtlichen Werte des Mietspiegels 2026 - die Basismieten des Mietspiegels 2024, fortgeschrieben mit dem Faktor 1,063. Wohnungen von 15,00 bis 16,99 m² gehören in die Zeile 15-16.

Zwei Dinge fallen an dieser Tabelle auf, und beide sind für Aachen typisch. Erstens: Kleine Wohnungen sind je Quadratmeter am teuersten. Eine 16-m²-Wohnung startet bei 13,66 €/m², eine 75-m²-Wohnung bei 7,74 € - knapp 77 Prozent Unterschied, bevor überhaupt ein Zuschlag gerechnet wird. In einer Hochschulstadt mit RWTH und FH ist das kein Zufall, sondern Nachfrage. Zweitens: die Kurve dreht wieder nach oben. Ab 83 m² steigt die Basismiete wieder, bis auf 8,44 € bei 139 bis 140 m². Der günstigste Quadratmeter liegt genau in der Mitte, zwischen 71 und 82 m².

Für Vermieter heißt das: Wer eine große Wohnung teilt, hebt die zulässige Miete je Quadratmeter deutlich - und landet beim Thema Haus in Wohnungen aufteilen.

Schritt 2: Zu- und Abschläge

Vier Kategorien, alle Werte prozentual auf die Basismiete. Die Summe kann auch negativ sein.

Kategorie 1: Baujahr

Der Altbau vor 1918 liegt über dem Baujahr 1961 bis 1976 - in Aachen bringt die Gründerzeit mehr als die Nachkriegsjahrzehnte. Und die Tabelle endet bei 2023: Für einen Neubau ab 2024 gibt es keine eigene Klasse, hier ist die oberste Stufe anzusetzen und die Einordnung zu begründen.

Kategorie 2: Wohnungsausstattung

Kategorie 3: Modernisierung

Kategorie 4: Wohnlage

Die Wohnlage steht nicht im Ermessen der Parteien: Der Mietspiegel ordnet jede Adresse über ein Straßenverzeichnis zu. Die Stadt veröffentlicht es als 55-seitiges PDF; bei uns können Sie Ihre Wohnlage direkt nachschlagen, Straße und Hausnummer genügen. Das Frankenberger Viertel, Burtscheid oder Laurensberg liegen anders als Preuswald oder Teile von Eilendorf und Haaren. Auffällig ist die Spreizung: Der Sprung von der einfachsten in die beste Wohnlage bringt 15 Prozentpunkte - eine Einbauküche und ein hochwertiger Fußboden zusammen bringen 14. In Aachen zählt die Ausstattung fast so viel wie die Adresse.

Schritt 3: Zusammenrechnen und Spanne

So rechnet der Mietspiegel es selbst vor, am Beispiel einer 78 m² großen Altbauwohnung von 1905 in guter Wohnlage, kernsaniert 2010, mit Handtuchtrockner-Heizkörper, bodengleicher Dusche und hochwertigem Fußboden, aber ohne Balkon:

Dazu kommt die 2/3-Spanne: Ortsüblich ist in Aachen jede Miete von -17 % bis +17 % um dieses Ergebnis, also das Ergebnis mal 0,83 bis mal 1,17. Im Beispiel sind das 8,35 bis 11,77 €/m². Der Mietspiegel nennt bewusst keinen Punktwert, weil er nicht jedes Merkmal einer Wohnung erfassen kann - Rollläden, Einbruchschutz oder Fußbodenheizung im Wohnraum wirken erhöhend, Nachtstromspeicherheizung, einfacher Teppichboden oder Einfachverglasung mindernd.

Der Online-Rechner führt durch genau diese Schritte und gibt am Ende die Spanne für Ihre Wohnung aus.

Was der Mietspiegel für Vermieter bedeutet

• Mieterhöhung im Bestand (§ 558 BGB): maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 15 Prozent in drei Jahren - Aachen gehört seit 1. März 2025 zu den 57 Kommunen der NRW-Mieterschutzverordnung mit abgesenkter Kappungsgrenze (gültig bis 28. Februar 2030). Frühestens 15 Monate nach Einzug oder letzter Erhöhung. Die Begründung mit dem qualifizierten Mietspiegel ist rechtssicher.
• Neuvermietung: In Aachen gilt die Mietpreisbremse (bis 31. Dezember 2029) - die neue Miete darf höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen: Neubau ab Oktober 2014, umfassend modernisierte Wohnungen, Vormiete.
• Umwandlung in Eigentumswohnungen: Nach der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses gilt in Aachen eine Kündigungssperrfrist von acht Jahren für Eigenbedarf statt der gesetzlichen drei (bis 28. Februar 2030). Wichtig für Bestandsfälle: Wurde vor dem 1. März 2025 umgewandelt und verkauft, bleibt es bei den damals geltenden fünf Jahren. Das ist beim Verkauf eines Zinshauses ein zentrales Argument für den Komplettverkauf - mehr dazu unter Mehrfamilienhaus verkaufen in Aachen.
• Verkauf einer vermieteten Wohnung: Kapitalanleger rechnen mit dem Ertragswert - und der hängt an der erzielbaren Miete. Liegt Ihre Bestandsmiete deutlich unter dem Mietspiegel, ist das für Käufer Potenzial, richtig dargestellt hebt es den Preis. Wie das geht, zeigt der Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.

Was der Mietspiegel für Mieter bedeutet

Sie können jede Mieterhöhung am Mietspiegel prüfen: Liegt die geforderte Miete über der Spanne für Ihre Wohnung, müssen Sie nicht zustimmen. Auch bei Neuverträgen hilft der Vergleich, denn die Mietpreisbremse gilt in Aachen - mehr dazu im Ratgeber Verlangt dein Vermieter zu viel Miete?. Bei Streit helfen der Mieterschutzverein für Aachen und Umgegend bzw. auf Vermieterseite Haus & Grund Aachen.

Mietspiegel und Immobilienwert: der Zusammenhang

Bei vermieteten Objekten - Eigentumswohnungen wie Mehrfamilienhäusern - ist die nachhaltig erzielbare Miete die Basis des Ertragswerts. Unser DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D2) setzt dabei nicht die Portalmiete an, sondern die Miete, die rechtlich und tatsächlich durchsetzbar ist - und das ist in Aachen der Mietspiegel plus die Spielräume von Mietpreisbremse und Modernisierung. Dazu kommt der Liegenschaftszinssatz aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses der StädteRegion Aachen. Wer seine vermietete Wohnung oder sein Zinshaus verkaufen will, sollte diese Rechnung vor dem ersten Gespräch kennen: Immobilienbewertung in Aachen.

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Häufige Fragen zum Mietspiegel Aachen

Wie hoch ist die Miete laut Mietspiegel Aachen? Der Mietspiegel nennt keine Durchschnittsmiete für die ganze Stadt, sondern eine Basismiete je Wohnflächenklasse: 7,74 €/m² bei 71 bis 82 m², bis 13,66 €/m² bei 15 bis 16 m². Darauf kommen prozentuale Zu- und Abschläge für Baujahr, Ausstattung, Modernisierung und Wohnlage. Das amtliche Rechenbeispiel landet bei 10,06 €/m² für eine 78 m² große, 2010 kernsanierte Altbauwohnung in guter Lage - ortsüblich ist dort alles zwischen 8,35 und 11,77 €/m².

Wo finde ich den Mietspiegel Aachen? Als kostenloses PDF im Serviceportal der Stadt Aachen, beim Mieterschutzverein für Aachen und Umgegend und bei Haus & Grund Aachen; der Online-Rechner steht unter omsp.analyse-konzepte.de/Aachen2026/ bereit.

Darf mein Vermieter mehr verlangen als im Mietspiegel steht? Im Bestand nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren. Bei Neuvermietung gilt in Aachen die Mietpreisbremse: höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete, mit Ausnahmen für Neubau, umfassende Modernisierung und Vormiete.

Wann kommt der nächste Mietspiegel Aachen? Der aktuelle Mietspiegel ist eine Fortschreibung des Mietspiegels 2024 und gilt ab 1. Januar 2026 für zwei Jahre. Ein qualifizierter Mietspiegel muss nach vier Jahren neu erstellt werden - der nächste komplett neu erhobene Mietspiegel ist damit zum 1. Januar 2028 fällig.

Quelle der Tabellen: Stadt Aachen, Qualifizierter Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum, Fortschreibung 2026 (anerkannt am 27. Oktober 2025, in Kraft ab 1. Januar 2026), Tabellen 1 und 2 sowie Anwendungsbeispiel. Hinweis: Stand Oktober 2026, keine Rechtsberatung - bei Streit um eine Mieterhöhung helfen Mieterschutzverein bzw. Haus & Grund. Für die Bewertung Ihrer vermieteten Immobilie in Aachen kommt unser Sachverständiger kostenlos zu Ihnen - Standort Aachen: Bendelstraße 15, 52062 Aachen.