Für Eigentümer in der Stadt Aachen ohne Provision
Mehrfamilienhaus verkaufen in Aachen - für Sie ohne Provision, aus unserem Investorenpool heraus
Wenn Ihr Mehrfamilienhaus in der Stadt Aachen steht, zahlen Sie als Eigentümer keine Provision. Unsere Vergütung kommt vom Käufer. Das geht bei Mehrfamilienhäusern, weil das gesetzliche Teilungsgebot für sie nicht gilt - und es funktioniert, weil wir die Käufer bereits kennen: Anleger mit hinterlegtem Suchprofil für Aachen, die auf ein passendes Objekt warten.
Aachen ist für diese Anleger ein planbarer Markt: 44.382 Studierende an der RWTH im Wintersemester 2025/26, dazu über 14.500 an der FH, Uniklinik und Forschungscampus. Diese Mieternachfrage preisen Käufer ein - aber nur, wenn Ertragswert, Mietstruktur und Unterlagen sauber aufbereitet sind. Dafür rechnet unser DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D2) Ihr Haus durch, kostenlos und auf Wunsch komplett diskret.
Warum Sie beim Mehrfamilienhaus nichts zahlen - und warum das erlaubt ist
Seit Ende 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher das Teilungsgebot nach §§ 656a bis 656d BGB: Der Käufer darf höchstens so viel Provision zahlen wie der Verkäufer, eine reine Käuferprovision ist dort unzulässig. Für Mehrfamilienhäuser gilt diese Regel nicht. Der Gesetzgeber hat sie bewusst auf die beiden Objektarten begrenzt, bei denen typischerweise Verbraucher für den Eigenbedarf kaufen. Wer ein Zinshaus kauft, ist Kapitalanleger - und dort ist die Verteilung frei verhandelbar. Die allgemeinen Sätze und Regeln stehen im Ratgeber Was kostet ein Makler?.
Wir nutzen diesen Spielraum vollständig zu Ihren Gunsten: Sie zahlen nichts, der Käufer trägt unsere Vergütung. Kein Alleinauftrag gegen Vorkasse, keine Aufwandspauschale, keine Kosten für Bewertung, Unterlagenbeschaffung oder Exposé. Kommt kein Verkauf zustande, haben Sie nichts bezahlt.
Wofür das gilt: Mehrfamilienhäuser in der Stadt Aachen. Für Objekte in der StädteRegion - Würselen, Herzogenrath, Eschweiler, Stolberg, Alsdorf, Baesweiler - und für Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen gelten unsere normalen Konditionen, bei Wohnungen und Einfamilienhäusern schon deshalb, weil das Gesetz dort die Teilung vorschreibt. Was in Ihrem Fall gilt, sagen wir im Erstgespräch, bevor Sie etwas unterschreiben.
Mehrfamilienhaus in Aachen verkaufen in 5 Schritten
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Ertragswert ermitteln
Ein Mehrfamilienhaus wird über Zahlen verkauft: Jahresnettokaltmiete, Mietsteigerungspotenzial innerhalb von Mietspiegel und Kappungsgrenze, Instandhaltungsstau. Erste Spanne über den Immobilienwert-Rechner, belastbar durch die Bewertung unseres DEKRA-Sachverständigen in Aachen nach Ertragswertverfahren mit den Liegenschaftszinssätzen des Gutachterausschusses der StädteRegion Aachen.
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Unterlagen komplettieren
Käufer und Banken prüfen beim Mehrfamilienhaus vor allem die Bewirtschaftung: Mieterliste mit Ist- und Soll-Mieten, alle Mietverträge samt Nachträgen, Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltungshistorie, Energieausweis, Grundbuchauszug. Die komplette Liste: Checkliste Verkaufsunterlagen.
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Käufergruppe festlegen
Mehrfamilienhäuser in Aachen kaufen fast ausschließlich Kapitalanleger - private Anleger aus Aachen und dem Rheinland, Bestandshalter, die gezielt Universitätsstädte suchen, und Interessenten aus den Niederlanden und Belgien. Wir vermitteln regelmäßig direkt an unser Anleger-Netzwerk mit aktiven Suchaufträgen, oft ganz ohne öffentliche Vermarktung.
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Diskret vermarkten
Gerade beim Zinshaus wollen viele Eigentümer nicht, dass Mieter und Nachbarschaft vom Verkauf erfahren. Unsere Direktvermittlung stellt Ihr Haus nur geprüften Suchprofilen vor - ohne Portal-Inserat, ohne Besichtigungstourismus im Treppenhaus.
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Verhandeln und beurkunden
Kaufpreisverhandlung über Faktor und Rendite statt Bauchgefühl, Bonitätsprüfung der Interessenten, bank-fertiges Unterlagenpaket für die schnelle Finanzierungszusage, Begleitung bis Notartermin und Übergabe der Mietverhältnisse.
Was Ihr Mehrfamilienhaus in Aachen wert macht - und wie Sie den besten Ertragswert erzielen
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Ist-Miete vs. Mietspiegel
Der qualifizierte Mietspiegel Aachen 2026 nennt keinen stadtweiten Durchschnitt, sondern eine Basismiete nach Wohnungsgröße - 7,74 €/m² bei 71 bis 82 m², bis 13,66 €/m² bei Kleinstwohnungen - und darauf Zu- und Abschläge für Baujahr, Ausstattung und Lage. Für ein Haus mit kleinen Einheiten in Uninähe liegt die zulässige Miete je Quadratmeter damit deutlich höher als für dieselbe Fläche in großen Wohnungen. Welche Wohnlage für Ihre Adresse gilt, zeigt unser Wohnlagen-Verzeichnis für Aachen - sie ist zwischen -5 und +10 Prozent wert. Liegen Ihre Bestandsmieten deutlich unter dem Mietspiegel, ist das für Anleger Potenzial - richtig aufbereitet hebt es den Preis. Wir rechnen das Mietsteigerungspotenzial transparent vor, inklusive der Grenzen durch Kappungsgrenze und Mietpreisbremse.
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Zustand und Energetik
Dach, Heizung, Leitungen, Dämmung: Sanierungsstau preisen Käufer doppelt ein. Beim Aachener Gründerzeit-Bestand im Frankenberger Viertel oder in Burtscheid sind Heizung und Dach die entscheidenden Fragen. Der Energieausweis und eine ehrliche Instandhaltungshistorie schaffen Verhandlungssicherheit - was das Gebäudemodernisierungsgesetz für Bestandsgebäude bedeutet, gehört ins Exposé.
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Mietstruktur und Leerstand
Langjährige, zuverlässige Mieter sind ein Verkaufsargument. Leerstand ist in Aachen weniger Risiko als anderswo, weil kleine Wohnungen in Uninähe praktisch durchgehend nachgefragt sind - Käufer rechnen ihn dennoch ein. Auch alternative Vermietungskonzepte wie möblierte Studentenapartments beeinflussen den Ertragswert.
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Komplett verkaufen oder aufteilen
Die Aufteilung in Eigentumswohnungen kann in Summe mehr erlösen, kostet aber Zeit und Geld - und in Aachen gilt nach Umwandlung eine Kündigungssperrfrist von acht Jahren für Eigenbedarf (NRW-Mieterschutzverordnung seit 1. März 2025). Das verkleinert den Käuferkreis für die einzelnen Wohnungen deutlich. Wir stellen beide Wege mit Zahlen gegenüber, bevor Sie entscheiden.
Rechenbeispiel (Illustration, keine Marktangabe): Ein Haus mit sechs Wohnungen zu je 65 m² und einer Bestandsmiete von 7,00 €/m² erzielt 32.760 € Jahresnettokaltmiete. Die Basismiete des Mietspiegels liegt für 65 m² bei 7,78 €/m²; mit Zuschlägen von zusammen 20 Prozent für Baujahr, Ausstattung und Lage wären 9,34 €/m² ortsüblich - also 43.711 € Rohertrag, rund ein Drittel mehr, das ein Anleger je nach Faktor mit einem sechsstelligen Betrag bezahlt. Welcher Faktor für Ihr Haus realistisch ist, leitet unser Sachverständiger aus dem Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses und aus tatsächlichen Verkäufen ab - nicht aus Portalangeboten.
Steuer-Hinweis: Außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Verkaufsgewinn beim privaten Verkauf in der Regel steuerfrei (Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf). Vorsicht bei Aufteilung und Einzelverkauf mehrerer Wohnungen: Ab drei verkauften Objekten in fünf Jahren droht die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel - mit voller Steuerpflicht auch rückwirkend. Für Käufer relevant: Der Grundsteuer-B-Hebesatz in Aachen liegt seit 2025 bei 637 %, die Grundsteuer ist auf die Mieter umlegbar. Diese Weichen stellen wir vor dem Notartermin gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.
Wer in Aachen Mehrfamilienhäuser kauft - und was diese Käufer sehen wollen
Private Anleger aus Aachen und dem Rheinland
Suchen Häuser mit vier bis zwölf Einheiten in Aachen-Mitte, Burtscheid, Laurensberg oder Brand, finanzieren über die Hausbank und brauchen deshalb ein bankfertiges Unterlagenpaket - Mieterliste, Verträge, Abrechnungen, Energieausweis.
Bestandshalter mit Fokus Universitätsstädte
Kaufen wegen der planbaren Vermietung kleiner Wohnungen und rechnen mit dem Ertragswert. Für sie zählen Mietstruktur, Mietsteigerungspotenzial und die Frage, ob die Bewirtschaftungskosten realistisch angesetzt sind.
Interessenten aus den Niederlanden und Belgien
Aachen liegt im Dreiländereck; Käufer aus Maastricht, Heerlen oder Lüttich vergleichen die Renditen grenzüberschreitend. Ein rein lokales Inserat erreicht sie nicht - unser Anleger-Netzwerk schon.
Sie suchen selbst ein Mehrfamilienhaus in Aachen? Tragen Sie sich in unser Kapitalanleger-Netzwerk ein - wir stellen Objekte vor der öffentlichen Vermarktung vor.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Aachen
Was ist mein Mehrfamilienhaus in Aachen wert?
Kann ich ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen?
Komplett verkaufen oder in Eigentumswohnungen aufteilen?
Welche Unterlagen verlangen Käufer und Banken?
Wie diskret läuft der Verkauf?
Was kostet mich der Verkauf meines Mehrfamilienhauses in Aachen?
Ist eine reine Käuferprovision überhaupt zulässig?
Warum geht das nur in der Stadt Aachen?
Wer sind die Investoren in Ihrem Pool?
Erik Porthun
Immobilienmakler und DEKRA-Sachverständiger (D2)
Über 350 Vermittlungen, darunter Zinshäuser und Anlageobjekte. Standort Aachen: Bendelstraße 15, 52062 Aachen, Termine nach Vereinbarung. Lassen Sie uns unverbindlich über Ihr Mehrfamilienhaus sprechen - die Ertragswert-Einschätzung ist kostenfrei.
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