Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) 2026: Was das neue Heizungsgesetz für Eigentümer und Verkäufer bedeutet

Seit dem 29. Juli 2026 gilt in Deutschland ein neues Heizungsrecht: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG, bekannt als “Heizungsgesetz”) abgelöst. Die wichtigste Nachricht für Eigentümer: Die pauschale 65-Prozent-Erneuerbaren-Pflicht für neue Heizungen ist gestrichen - Gas- und Ölheizungen bleiben erlaubt. Ganz ohne Folgen bleibt das aber nicht, denn ab 2029 beginnt die sogenannte Bio-Treppe. Hier ist das neue Heizungsgesetz einfach erklärt - was jetzt gilt und was das für Ihren Immobilienwert und einen geplanten Verkauf bedeutet. (Stand: September 2026)

Was ist das GModG?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist die Nachfolgeregelung des GEG. Statt detaillierter Technikvorgaben setzt es auf Technologieoffenheit: Zulässig sind Wärmepumpen, Gas-, Öl-, Biomasse- und Hybridheizungen. Im Zentrum stehen Zielwerte und Ergebnisse statt Vorschriften, wie diese zu erreichen sind.

Die Kernpunkte im Überblick:

Regelung	Alt (GEG)	Neu (GModG, seit 29.07.2026)
Erneuerbaren-Pflicht neue Heizung	65 % (gekoppelt an Wärmeplanung)	ersatzlos gestrichen
Gas-/Ölheizung neu einbauen	nur mit Auflagen	erlaubt, ab 2029 mit Bio-Treppe
Klimafreundliche Brennstoffe	-	Pflichtanteil: 10 % ab 2029, 60 % ab 2040, 100 % ab 2045
Neubau-Standard	Effizienzhaus-Vorgaben	ab 2030 Nullemissionsgebäude
Förderung Heizungstausch	BEG einheitlich	seit 21.07.2026 sozial gestaffelt

Die Bio-Treppe: Warum die neue Freiheit einen Preis hat

Wer ab 2029 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung betreibt, muss einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe (etwa Biomethan oder synthetische Kraftstoffe) nutzen: 10 Prozent ab 2029, 60 Prozent ab 2040, 100 Prozent ab 2045. Ergänzend kommt ab 2028 eine Grüngasquote hinzu. Diese Brennstoffe sind deutlich teurer als konventionelles Gas oder Heizöl - der Betrieb fossiler Heizungen wird also schrittweise kostspieliger, auch wenn der Einbau erlaubt bleibt.

Für die Kaufentscheidung heißt das: Käufer rechnen zunehmend mit den Betriebskosten der nächsten 20 Jahre, nicht nur mit dem Kaufpreis. Eine Immobilie mit alter Ölheizung wird dadurch nicht unverkäuflich - aber der Zustand der Heizung fließt stärker in die Preisverhandlung ein als früher.

Was bedeutet das GModG für den Wert Ihrer Immobilie?

Aus unserer täglichen Arbeit als Immobilienmakler in Stuttgart und der Region sehen wir drei Effekte:

1. Entspannung bei Bestandsimmobilien: Die Sorge, eine Immobilie mit Gasheizung sei wegen einer drohenden Austauschpflicht schwer verkäuflich, hat sich mit dem Wegfall der 65-Prozent-Regel deutlich gelegt. Funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen.
2. Heizung bleibt Preisfaktor: Käufer und deren Banken kalkulieren die Bio-Treppe ein. Ein realistischer Angebotspreis berücksichtigt Alter und Typ der Heizung - genau das prüfen wir bei jeder Immobilienbewertung vor Ort.
3. Förderung als Verkaufsargument: Die seit Juli 2026 sozial gestaffelte Heizungstausch-Förderung kann für Käufer interessant sein. Wer sie im Exposé richtig einordnet, nimmt dem Thema Heizung den Schrecken.

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Muss ich vor dem Verkauf noch die Heizung tauschen?

In den allermeisten Fällen: nein. Eine funktionierende Heizung ist kein Verkaufshindernis, und eine Investition von 20.000 bis 40.000 € in eine neue Anlage holen Verkäufer über den Kaufpreis selten wieder herein - viele Käufer planen ohnehin nach eigenen Vorstellungen. Sinnvoller ist es, den Zustand ehrlich zu dokumentieren (Wartungsprotokolle, Schornsteinfeger-Bescheinigungen) und den Preis darauf abzustimmen. Was sich vor dem Verkauf wirklich lohnt, klären wir im kostenlosen Vor-Ort-Termin - mehr dazu auch im Ratgeber Sanieren vor dem Verkauf.

Häufige Fragen zum GModG

Ist das Heizungsgesetz (GEG) jetzt komplett abgeschafft? Das GEG ist als Gesetz durch das GModG ersetzt. Einzelne Pflichten bestehen fort, etwa die Gebäudeautomation für große Nichtwohngebäude. Die prägende 65-Prozent-Regel für neue Heizungen ist jedoch ersatzlos entfallen.

Darf ich 2026 noch eine neue Gasheizung einbauen? Ja. Der Einbau ist zulässig. Ab 2029 gilt für den Betrieb die Bio-Treppe mit steigendem Pflichtanteil klimafreundlicher Brennstoffe, die den Betrieb schrittweise verteuert.

Was gilt für Vermieter? Bei neuen Öl- und Gasheizungen werden Vermieter an laufenden Mehrkosten beteiligt - etwa durch CO2-Preis, Netzentgelte und die Bioanteil-Steigerungen. Die CO2-Kostenaufteilung wurde mit dem GModG ausgeweitet.

Ändert sich etwas am Energieausweis? Ja, unabhängig von der Heizungsfrage: Seit Mai 2026 werden neue Energieausweise in der EU-einheitlichen Skala A bis G ausgestellt. Details im Ratgeber Energieausweis 2026: die neuen Klassen und auf unserer Seite Energieausweis-Service.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand September 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung. Als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D2) bewertet Erik Porthun Ihre Immobilie unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtslage - kostenlos und unverbindlich.