Grundsteuer in Baden-Württemberg: Wie das Bodenwertmodell rechnet - und wer beim Verkauf zahlt

Baden-Württemberg geht bei der Grundsteuer seit der Reform einen Sonderweg: Als einziges Bundesland besteuert es mit dem modifizierten Bodenwertmodell allein den Boden - das Gebäude spielt für die Steuerhöhe keine Rolle. Seit 2025 wird nach neuem Recht erhoben, und die Effekte sind bei vielen Eigentümern erst mit den aktuellen Bescheiden wirklich angekommen. Hier ist die Rechnung einfach erklärt - plus die Fragen, die beim Verkauf und im Erbfall regelmäßig auftauchen. (Stand: September 2026)

So rechnet das Bodenwertmodell

Die Formel ist bewusst schlank:

Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Grundsteuerwert

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz der Kommune = Jahresgrundsteuer

• Der Bodenrichtwert kommt vom Gutachterausschuss (einsehbar über BORIS-BW). Wie diese Werte entstehen, erklärt unser Ratgeber zum Gutachterausschuss und der Kaufpreissammlung.
• Die Steuermesszahl beträgt 1,3 Promille; für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke gilt ein Abschlag von 30 Prozent (effektiv 0,91 Promille).
• Den Hebesatz legt jede Kommune selbst fest - er entscheidet am Ende über die tatsächliche Belastung.

Die Konsequenz des Modells: Große Grundstücke in guten Lagen zahlen mehr - unabhängig davon, was darauf steht. Ein unsaniertes Häuschen auf 900 m² in guter Lage trägt dieselbe Grundsteuer wie ein Neubau auf demselben Grundstück. Das setzt gezielt Anreize, große Grundstücke zu nutzen, zu teilen oder zu verkaufen.

Hebesätze in der Region Stuttgart: Rechenbeispiel für 500 m² Grundstück

Der Hebesatz ist der Faktor, den jede Kommune selbst festlegt - und er unterscheidet sich in der Region erheblich. Nach der Reform haben viele Städte ihre Hebesätze gesenkt, weil das Bodenwertmodell die Bemessungsgrundlage anhebt (Ziel: Aufkommensneutralität). Beispiel: 500 m² Grundstück, Bodenrichtwert 1.000 €/m², Wohnnutzung (Messzahl 0,91 Promille):

Stadt	Hebesatz Grundsteuer B	Jahresgrundsteuer im Beispiel
Stuttgart	160 % (2025, vorher 520 %)	728 €
Böblingen	198 % (2025)	901 €
Sindelfingen	216 % (2025)	983 €
Esslingen am Neckar	245 % (2025), 280 % ab 2026	1.115 € bzw. 1.274 €
Ludwigsburg	262 % (2025, vorher 445 %)	1.192 €

Rechenweg: 500 m² × 1.000 € = 500.000 € Grundsteuerwert × 0,00091 = 455 € Messbetrag × Hebesatz. Die Hebesätze stammen aus den Hebesatzsatzungen der Städte (Stand September 2026); Esslingen hat die Anhebung auf 280 Prozent für 2026 beschlossen, andere Kommunen prüfen Anpassungen - maßgeblich ist immer der aktuelle Bescheid. Der Bodenrichtwert Ihres Grundstücks ist bei BORIS-BW einsehbar.

Wer zahlt die Grundsteuer beim Verkauf?

Hier gilt das Stichtagsprinzip: Schuldner der Grundsteuer für das ganze Jahr ist, wer am 1. Januar Eigentümer war - auch wenn die Immobilie im Februar verkauft wird. Die Praxis löst das im Kaufvertrag: Üblich ist eine interne Umlage, nach der der Käufer die Grundsteuer ab Übergabe (Besitzübergang) anteilig erstattet. Gegenüber dem Finanzamt bleibt aber der Verkäufer für das laufende Jahr in der Pflicht - die Umstellung auf den neuen Eigentümer erfolgt erst zum nächsten 1. Januar.

Nicht verwechseln: Die Grundsteuer ist die laufende Jahressteuer. Die Grunderwerbsteuer (in Baden-Württemberg 5 Prozent des Kaufpreises) fällt einmalig beim Kauf an und trägt sie üblicherweise der Käufer.

Drei Situationen, in denen die Grundsteuer zum Verkaufsthema wird

1. Das große Grundstück: Durch das Bodenwertmodell ist die jährliche Belastung für großzügige Grundstücke spürbar gestiegen. Für ältere Eigentümer mit viel Garten wird das zunehmend ein Anlass, über Verkauf oder Teilverkauf nachzudenken. Ob sich eine Grundstücksteilung lohnt, klärt unsere Grundstücksbewertung.
2. Die geerbte Immobilie: Erben übernehmen mit dem Eigentum auch die Grundsteuerpflicht und die Anzeigepflichten gegenüber dem Finanzamt. Zusammen mit Erbschaftsteuer und Unterhaltskosten entsteht oft Entscheidungsdruck - die wichtigsten Schritte fasst der Ratgeber Immobilie geerbt zusammen.
3. Die Kaufpreisverhandlung: Käufer rechnen die laufenden Kosten durch - eine hohe Grundsteuer wirkt wie höheres “Hausgeld”. Wer sie kennt und einordnen kann, verhandelt souveräner. Die Jahresgrundsteuer gehört deshalb in jede gute Verkaufsunterlage - wir stellen sie mit den Verkaufsunterlagen zusammen.

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Häufige Fragen zur Grundsteuer in Baden-Württemberg

Warum zahlt mein Nachbar mit dem Neubau genauso viel wie ich mit dem Altbau?

Weil in Baden-Württemberg nur der Boden zählt: gleiche Fläche, gleicher Bodenrichtwert, gleiche Steuer - der Gebäudewert fließt nicht ein. Das ist der gewollte Kern des Bodenwertmodells.

Ich habe verkauft - warum bekomme ich noch einen Grundsteuerbescheid? Wegen des Stichtagsprinzips: Wer am 1. Januar Eigentümer war, schuldet die Steuer für das ganze Jahr. Der Ausgleich mit dem Käufer läuft über die Regelung im notariellen Kaufvertrag, die Umschreibung beim Finanzamt greift zum nächsten Jahreswechsel.

Kann ich gegen einen zu hohen Bodenrichtwert vorgehen? Der Bodenrichtwert selbst ist kein Verwaltungsakt, gegen den Bescheid können Sie aber Einspruch einlegen. In Baden-Württemberg ist zudem anerkannt, dass ein qualifiziertes Gutachten einen abweichenden Bodenwert nachweisen kann. Ob sich das lohnt, prüfen wir mit unserem Sachverständigen.

Beeinflusst die Grundsteuer den Verkaufspreis? Indirekt ja: Käufer kalkulieren laufende Kosten ein, und bei großen Grundstücken macht die neue Rechnung einen spürbaren Unterschied. In der Bewertung berücksichtigen wir das - genauso wie Bodenrichtwert und Teilungspotenzial.

Hinweis: Stand September 2026, keine Steuerberatung - für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an Ihren Steuerberater. Für Wert- und Verkaufsfragen rund um Ihr Grundstück ist unser DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D2) kostenlos für Sie da.