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Vermietete Wohnung verkaufen: Was Eigentümer wissen müssen
Eine vermietete Wohnung lässt sich jederzeit verkaufen - der Mietvertrag bleibt dabei bestehen. „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB): Der Käufer übernimmt das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten. Für Sie als Verkäufer heißt das: Die Zielgruppe, der Preis und die Vermarktung unterscheiden sich deutlich vom Verkauf einer leeren Wohnung.
Aktuelles Expertenwissen
Dieser Ratgeber klärt auf:
- ✓Wer vermietete Wohnungen wirklich kauft - und wie Anleger rechnen.
- ✓Die drei Hebel, die den Preisabschlag verkleinern.
- ✓Vorkaufsrecht, Besichtigungen, Kündigung: die Rechte des Mieters.
- ✓Steuern: Zehnjahresfrist, Erbfall und Drei-Objekt-Grenze.
Was Eigentümer wissen müssen: Vermietet verkauft sich anders - Preis, Mieterrechte und Steuern greifen ineinander: Selbstnutzer scheiden meist aus, Kapitalanleger rechnen über die Rendite - und der berüchtigte Abschlag von 10 bis 20 % gegenüber freien Wohnungen ist keine Naturkonstante, sondern das Ergebnis von Mietniveau, Unterlagen und Vermarktungsweg. Der Immobilienwert samt Mietanalyse ist die Basis jeder Verhandlung. Ob sich das Halten noch rechnet, vergleicht die Übersicht Vermieter in Stuttgart. Sie wollen mehr als lesen? Dann lassen Sie uns gerne persönlich darüber reden.
Wer kauft eine vermietete Wohnung?
In erster Linie Kapitalanleger. Selbstnutzer scheiden meist aus, weil sie erst nach einer Eigenbedarfskündigung mit Sperr- und Kündigungsfristen einziehen könnten - in vielen Fällen dauert das Jahre. Für Anleger zählt dagegen die Rendite: Kaltmiete, Mietsteigerungspotenzial, Hausgeld, Rücklagen und der Zustand der Eigentümergemeinschaft.
Das hat zwei Konsequenzen: Der Preis wird über die Rendite argumentiert, nicht über Emotionen - ein sauber aufbereitetes Zahlenwerk (Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen, Protokolle, Wirtschaftsplan) ist bares Geld wert. Und die Vermarktung gehört dorthin, wo Anleger suchen - in Anleger-Netzwerke und gezielte Ansprache, nicht nur ins Portal-Schaufenster.
Wie groß ist der Preisabschlag wirklich?
Vermietete Wohnungen erzielen im Schnitt 10 bis 20 % weniger als vergleichbare leere Wohnungen - je weiter die aktuelle Miete unter der Marktmiete liegt, desto größer der Abschlag. Bei marktgerechter Miete und gepflegter Anlage kann er deutlich kleiner ausfallen; bei einem Mietvertrag weit unter Markt oder schwieriger Eigentümergemeinschaft auch größer. Drei Stellhebel verbessern Ihren Preis:
- ✓
Mietanpassung prüfen
Liegt die Miete unter dem ortsüblichen Niveau, kann eine rechtssichere Anpassung vor dem Verkauf die Rendite-Rechnung des Käufers - und damit Ihren Preis - spürbar verbessern.
- ✓
Unterlagen komplettieren
Fehlende Protokolle und unklare Rücklagen führen bei Anlegern direkt zu Sicherheitsabschlägen.
- ✓
Timing mit dem Mieter
Ein kooperativer Mieter (Besichtigungen, gepflegte Wohnung) beschleunigt den Verkauf. Manchmal ist auch der Verkauf an den Mieter selbst die beste Lösung - fragen kostet nichts.
Muss ich den Mieter informieren - und hat er ein Vorkaufsrecht?
Sie dürfen ohne Zustimmung des Mieters verkaufen. Besichtigungen muss der Mieter nach rechtzeitiger Ankündigung in zumutbarem Umfang dulden. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) hat der Mieter nur im Sonderfall: wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug in Wohneigentum umgewandelt wurde und jetzt erstmals verkauft wird.
Welche Steuern fallen an?
Entscheidend ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn bei vermieteten Immobilien steuerfrei. Innerhalb der Frist wird der Veräußerungsgewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Anders als bei selbstgenutzten Immobilien gibt es bei durchgehender Vermietung keine Ausnahme - bei geerbten Wohnungen zählt die Haltedauer des Erblassers mit. Im Zweifel vor dem Notartermin den Steuerberater fragen.
So gehen Sie vor
- 1
Wert und Rendite ermitteln
Erste Einschätzung über unsere kostenlose Online-Wertermittlung, belastbar durch die Bewertung unseres DEKRA-Sachverständigen in Stuttgart - inklusive Blick auf Mietniveau und Anpassungspotenzial.
- 2
Unterlagen zusammenstellen
Mietvertrag, letzte Mieterhöhung, Nebenkostenabrechnungen, Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Energieausweis.
- 3
Zielgruppe festlegen
Kapitalanleger, Mieter oder (mit Geduld) Selbstnutzer - daraus folgt die Vermarktungsstrategie.
Wir vermitteln vermietete Wohnungen in Stuttgart und der Region regelmäßig an unser Kapitalanleger-Netzwerk - oft ohne öffentliche Vermarktung, diskret und mit Rendite-Argumentation statt Abschlags-Logik. Sie besitzen gleich ein ganzes Zinshaus? Dann finden Sie hier alles zum Thema Mehrfamilienhaus verkaufen.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Wohnungen
Kann ich eine vermietete Wohnung überhaupt verkaufen?
Wie viel weniger bringt eine vermietete Wohnung?
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an?
Erik Porthun
Immobilienexperte aus Stuttgart
Sie brauchen eine belastbare Einschätzung für Ihre vermietete Wohnung? Rufen Sie an oder schreiben Sie uns - wir antworten am selben Werktag. Die Erstberatung ist kostenfrei.