Haus verkaufen - mit oder ohne Makler? Der ehrliche Vergleich

Wer sein Haus verkauft, stellt sich früher oder später die Frage: Brauche ich dafür einen Makler - oder spare ich mir die Provision? Die ehrliche Antwort: Es geht ohne. Die wichtigere Frage ist, was Sie der Verkauf in Eigenregie an Zeit, Nerven und am Ende an Verkaufspreis kostet. Hier ist der nüchterne Vergleich - mit den echten Listen und Zahlen aus unserer täglichen Verkaufspraxis in Stuttgart.

Was Sie beim Verkauf ohne Makler selbst übernehmen

Ein Hausverkauf besteht aus deutlich mehr als einer Anzeige auf einem Immobilienportal. In unserem eigenen Vermarktungsprozess arbeiten wir 22 definierte Schritte ab - von der Vermarktungsstrategie über die Unterlagenbeschaffung bei Grundbuchamt, Bauamt und Katasteramt bis zur Übergabe mit Protokoll. Die wichtigsten Blöcke:

• Wertermittlung: Den richtigen Angebotspreis finden - zu hoch schreckt Käufer ab und das Objekt „verbrennt” am Markt, zu niedrig verschenkt fünfstellige Beträge.
• Unterlagen beschaffen: siehe die vollständige Liste unten - verteilt auf mehrere Behörden, mit Gebühren und Wartezeiten.
• Exposé und Fotos: Professionelle Aufnahmen, Grundriss-Digitalisierung, auf Wunsch 360-Grad-Rundgang - das entscheidet über die Zahl der ernsthaften Anfragen.
• Anfragen filtern und Besichtigungen führen: Je nach Lage 20 bis 100 Anfragen, darunter Besichtigungstouristen und Schnäppchenjäger. Jede Besichtigung kostet einen Abend oder ein Wochenende.
• Bonität prüfen: Die Finanzierungsbestätigung des Käufers prüfen, bevor der Notar beauftragt wird - sonst platzt der Verkauf im schlimmsten Fall nach Monaten.
• Verhandeln: Käufer verhandeln heute hart. Ohne Marktdaten und Verhandlungsroutine gibt man hier am meisten Geld ab.
• Kaufvertrag und Notartermin: Vertragsentwurf prüfen, Lastenfreistellung, Abwicklungswünsche beider Seiten, Übergabeprotokoll.

Rechnen Sie für einen kompletten Verkauf in Eigenregie mit 50 bis 100 Arbeitsstunden über drei bis neun Monate.

Die Unterlagen: Diese Liste verlangt nicht der Makler - sondern die Bank des Käufers

Ein Punkt wird beim Privatverkauf regelmäßig unterschätzt: Fast jeder Käufer finanziert. Und seine Bank gibt die Finanzierung erst frei, wenn die Objektunterlagen vollständig vorliegen. Fehlt etwas, verzögert sich die Zusage um Wochen - oder der Kauf platzt. Das brauchen Sie bei einem Haus:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Wohnflächenberechnung und Grundrisse (alle Geschosse)
• Lageplan / Flurkarte
• Gültiger Energieausweis (gesetzliche Pflicht schon für die Anzeige!)
• Baugesuch / Baugenehmigung
• Nachweise über Sanierungen der letzten 20 Jahre
• Gebäudeversicherung inklusive Leistungsbeschreibung
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis und dem Altlastenkataster
• Bodenrichtwerte und Erschließungskostenbescheinigung

Bei Eigentumswohnungen kommen dazu: Teilungserklärung mit Nachträgen, Aufteilungsplan, aktueller Wirtschaftsplan mit Instandhaltungsrücklage, Hausordnung sowie die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung und die letzten drei Nebenkosten-/Wohngeldabrechnungen.

Die Beschaffung ist verteilte Behördenarbeit: Grundbuchamt, Bauamt, Katasteramt, bei Wohnungen zusätzlich die Hausverwaltung. Wer Auskünfte über Dienstleister einholt, zahlt pro Dokument meist 20 bis 60 € zuzüglich Behördengebühren; eine komplette Bauakteneinsicht kann mehrere hundert Euro kosten. Planen Sie mehrere Wochen Vorlauf ein - und beginnen Sie damit vor der ersten Anzeige, nicht erst, wenn ein Käufer gefunden ist. Als Makler holen wir diese Unterlagen im Auftrag unserer Kunden ein; beim Privatverkauf ist das Ihr Part.

Was der Makler kostet - und was er bringt

Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf an Privatkäufer die Provisionsteilung: Verkäufer und Käufer zahlen in der Regel jeweils die Hälfte der Maklerprovision. In Baden-Württemberg sind insgesamt meist 5,95 % bis 7,14 % inkl. MwSt. üblich - Ihr Anteil als Verkäufer liegt also typischerweise bei etwa 2,97 % bis 3,57 % des Kaufpreises. Wichtig: Die Provision fällt nur im Erfolgsfall an. Kein Verkauf, keine Kosten.

Dem gegenüber steht, was ein guter Makler nachweislich beeinflusst:

• Angebotspreis auf Marktdaten-Basis statt Bauchgefühl - bei PORTIMMO bewertet ein DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D2) mit Sprengnetter-Software und der Kaufpreissammlung der Region Stuttgart.
• Vollständige, digitalisierte Unterlagen von Anfang an - die Bank des Käufers kann sofort zusagen, nichts verzögert den Notartermin.
• Reichweite und Käufernetzwerk: vorgemerkte Suchkunden aus der Suchkartei, Newsletter-Interessenten, Kapitalanleger und die großen Portale gleichzeitig.
• Vorqualifizierte Besichtigungen statt Besichtigungstourismus - inklusive Bonitätsprüfung vor dem Notartermin.
• Verhandlungsführung mit dem Ziel, den Marktwert durchzusetzen statt den erstbesten Preis zu akzeptieren.

Die Beispielrechnung

Angenommen, Ihr Haus in der Region Stuttgart ist realistisch 600.000 € wert:

	Ohne Makler	Mit Makler
Verkäuferprovision	0 €	ca. 17.850-21.420 €
Typisches Preisrisiko (falscher Angebotspreis, schwache Verhandlung)	-3 % bis -8 % = 18.000-48.000 €	-
Unterlagen-Beschaffung	Eigenleistung + Gebühren	im Service enthalten
Eigenaufwand	50-100 Stunden	wenige Stunden

Die Ersparnis der Provision ist real - sie wird aber schnell aufgezehrt, wenn der Angebotspreis falsch gesetzt ist oder in der Verhandlung Prozente verloren gehen. Genau deshalb ist der erste Schritt in beiden Fällen derselbe: den Wert kennen.

Wann der Verkauf ohne Makler gut funktioniert

Fairerweise: Es gibt Konstellationen, in denen Eigenregie sinnvoll ist - etwa wenn der Käufer bereits feststeht (Familie, Nachbarn, Mieter), Sie selbst vom Fach sind oder bei sehr gefragten Objekten in Top-Lage mit viel eigener Zeit.

Wenn Sie diesen Weg gehen, gehen Sie ihn strukturiert: Lassen Sie vorher den Wert professionell ermitteln, arbeiten Sie die Unterlagen-Liste oben vollständig ab und lassen Sie den Kaufvertrag prüfen. Digitale Verkaufsassistenten wie sloothy.ai führen Privatverkäufer Schritt für Schritt durch Bewertung, Unterlagen-Checkliste, Exposé und Anfragen-Management - eine sinnvolle Absicherung für alle, die bewusst ohne Makler verkaufen wollen.

Unser Angebot: Erst der Wert, dann die Entscheidung

Sie müssen sich nicht am Anfang festlegen. Ermitteln Sie zuerst kostenlos und unverbindlich den Wert Ihrer Immobilie - zur Online-Wertermittlung (2 Minuten) oder direkt mit einer Bewertung durch unseren Sachverständigen in Stuttgart. Danach entscheiden Sie in Ruhe, ob Sie selbst verkaufen oder uns beauftragen - die Beratung kostet nichts, die Provision fällt nur im Erfolgsfall an.

Übrigens: Wer uns eine Immobilie erfolgreich vermittelt, profitiert selbst - bis zu 5.000 € über unser Tippgeber-Programm.

PORTIMMO GmbH · Immobilienmakler in Stuttgart-Mitte · Calwer Straße 23, 70173 Stuttgart · Telefon 0711 340 329 40 · 5,0 ★ bei Google