Für vermietende Eigentümer

Vermieter in Stuttgart: halten oder verkaufen?

Q: Kann ich eine vermietete Wohnung überhaupt verkaufen?

Ja, jederzeit und ohne Zustimmung des Mieters. Nach § 566 BGB gilt: Kauf bricht nicht Miete - der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mieter behält Wohnung, Miete und Kündigungsschutz. Was das für Preis und Käuferkreis bedeutet, steht unter vermietete Wohnung verkaufen .

Steigende Instandhaltungskosten, der CO2-Anteil seit 2023 und die Sanierungspflichten des GModG verschieben die Rechnung für viele Vermieter in Stuttgart. Diese Seite ordnet die drei Wege und zeigt, wo die Zahlen stehen, die Sie für die Entscheidung brauchen.

Wert meiner vermieteten Immobilie kostenlos, rund 2 Minuten

Lohnt es sich, eine vermietete Immobilie in Stuttgart zu halten?

Das hängt an drei Zahlen: der Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, dem Instandhaltungs- und Sanierungsbedarf der nächsten Jahre und dem Preis, den die Wohnung heute am Markt erzielen würde. Solange die Nettomietrendite nach Kosten über dem liegt, was eine andere Anlage bringt, trägt das Halten.

Zwei Entwicklungen drücken diese Rechnung seit 2023: Vermieter tragen je nach energetischem Zustand des Gebäudes einen Teil der CO2-Kosten, und das Gebäudemodernisierungsgesetz knüpft Fristen an bestimmte Bauteile. Beides trifft ältere, unsanierte Objekte am härtesten - also genau die, deren Miete oft seit Jahren unter dem Mietspiegel liegt.

Ortsübliche Vergleichsmiete: Grundlage für jede Anpassung - Mietspiegel Stuttgart
CO2-Kosten: Aufteilung nach Stufenmodell, Vermieteranteil bis 95 % - Aufteilung erklärt
Verkauf mit Mieter: jederzeit möglich, § 566 BGB - Preis und Mieterrechte
Bewertung: kostenlos durch DEKRA-zertifizierten Sachverständigen (D2), vor Ort
Einsatzgebiet: alle Stuttgarter Stadtbezirke sowie die Region Stuttgart
Bewertungen: 5,0 von 5 Sternen aus 93 Google-Rezensionen

Stand der Angaben: 07.09.2026

Drei Wege

Halten, nachschärfen oder verkaufen

Halten und vermieten

Die Wohnung bleibt im Bestand, die Miete läuft weiter. Das trägt, solange die Rendite nach Instandhaltung, CO2-Anteil und Rücklage noch stimmt und kein Sanierungsstau ansteht. Wer neu vermietet, braucht zuerst die ortsübliche Vergleichsmiete.

Rendite nachschärfen

Bevor Sie verkaufen, lohnt der Blick auf die Stellschrauben: Mietanpassung im Rahmen des Mietspiegels, Aufteilung der CO2-Kosten nach dem Stufenmodell, bei Mehrfamilienhäusern auch alternative Vermietungskonzepte. Oft liegt zwischen heutiger und erzielbarer Rendite mehr, als Eigentümer vermuten.

Verkaufen

Verkaufen können Sie jederzeit, auch mit laufendem Mietvertrag: Kauf bricht nicht Miete. Entscheidend ist, ob Sie vermietet oder leer verkaufen - dazwischen liegen im Stuttgarter Markt zweistellige Prozentpunkte. Was in Ihrem Fall mehr bringt, zeigt die Bewertung vor Ort.

Wann Vermieter in Stuttgart tatsächlich verkaufen

Aus über 350 Verkäufen kennen wir die Auslöser. Es ist selten der Markt, fast immer ein konkreter Anlass:

✓
Der Mieter kündigt. Eine leere Wohnung erreicht in Stuttgart einen deutlich höheren Preis als dieselbe Wohnung mit laufendem Vertrag. Wer den Auszug kennt, hat den besten Verkaufszeitpunkt in der Hand.
✓
Eine große Sanierung steht an. Dach, Fenster oder Heizung kosten fünfstellig, die Miete lässt sich nur begrenzt anpassen. Dann rechnet sich der Verkauf oft besser als die Investition.
✓
Die Rendite trägt nicht mehr. Wenn Hausgeld, Rücklage, CO2-Anteil und Instandhaltung zusammen die Kaltmiete aufzehren, arbeitet die Immobilie gegen Sie.
✓
Die Verwaltung wird zu viel. Mieterwechsel, Nebenkostenabrechnung, Handwerker: Viele Eigentümer verkaufen, wenn der Aufwand nicht mehr zum Lebensabschnitt passt.
✓
Das Objekt gehört mehreren. In Erbengemeinschaften und nach Trennungen ist der Verkauf oft der einzige Weg, der allen gerecht wird.

Der erste Schritt

Erst die Zahl, dann die Entscheidung

Ob halten oder verkaufen mehr bringt, lässt sich nur mit zwei Werten beantworten: dem heutigen Marktwert und der erzielbaren Miete. Beides ermitteln wir kostenlos - die Bewertung übernimmt Erik Porthun als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung persönlich vor Ort, nicht ein Online-Rechner.

Danach entscheiden Sie. Eine Verpflichtung entsteht daraus nicht, und wenn das Halten die bessere Rechnung ist, sagen wir Ihnen das auch.

Wie die Rechnung im Einzelnen aussieht und welcher Denkfehler sie am häufigsten verfälscht, zeigt der Ratgeber vermieten oder verkaufen.

Termin vereinbaren

Marktwert und Mietpotenzial in einem Termin.

Wir rechnen auch den Fall gegen den Verkauf durch.

Provision nur im Erfolgsfall, erst beim Notartermin.

Büro in Stuttgart-Mitte, Calwer Straße 23.

Häufige Fragen

Häufige Fragen von Vermietern in Stuttgart

Kann ich eine vermietete Wohnung überhaupt verkaufen?

Ja, jederzeit und ohne Zustimmung des Mieters. Nach § 566 BGB gilt: Kauf bricht nicht Miete - der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mieter behält Wohnung, Miete und Kündigungsschutz. Was das für Preis und Käuferkreis bedeutet, steht unter vermietete Wohnung verkaufen.

Wie viel weniger bringt eine vermietete Wohnung?

Als Faustzahl gelten 10 bis 20 Prozent gegenüber der leeren Wohnung, aber das ist keine feste Größe. Entscheidend sind das Verhältnis der laufenden Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die Restlaufzeit und die Qualität der Unterlagen. Liegt die Miete nah am Mietspiegel, fällt der Abschlag klein aus.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur in einem Fall: wenn die Wohnung während seines Mietverhältnisses erst in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Dann steht ihm nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Bei einer Wohnung, die schon vor seinem Einzug Eigentum war, besteht es nicht.

Lohnt es sich, auf den Auszug des Mieters zu warten?

Oft ja, denn leer verkauft sich besser. Die Rechnung geht aber nur auf, wenn der Auszug absehbar ist. Ein Leerstand über Monate kostet Miete, und eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zum Zweck des Verkaufs ist rechtlich heikel. Wir rechnen beide Varianten durch, bevor Sie sich festlegen.

Was ändert sich für Vermieter durch die CO2-Abgabe?

Seit 2023 tragen Vermieter je nach energetischem Zustand des Gebäudes einen Teil der CO2-Kosten, bei den schlechtesten Klassen bis zu 95 Prozent. Je unsanierter das Objekt, desto größer Ihr Anteil. Die Stufen und ein Rechenbeispiel finden Sie unter CO2-Abgabe für Vermieter.

Wie finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Über den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Stuttgart. Er ist Grundlage für Mieterhöhungen und für jede Ertragswertberechnung. Werte, Rechner und Wohnlagenkarte haben wir unter Mietspiegel Stuttgart zusammengestellt.

Übernehmen Sie auch die Mietersuche?

Ja. Wenn Sie halten und neu vermieten wollen, übernehmen wir Inserat, Bonitätsprüfung, Besichtigungen und Übergabe. Details unter Makler für die Mietersuche.