Sanierungspflicht für Vermieter: Pflichten, Umlage und die Grenze

Für selbstnutzende Eigentümer ist eine Sanierungspflicht vor allem eine Ausgabe. Für Vermieter ist sie eine Rechnung mit zwei Seiten: Sie investieren, und Sie dürfen einen Teil davon auf die Miete legen - aber eben nur einen Teil, und gedeckelt. Wo die Pflichten stehen, was hängen bleibt und wann sich der Verkauf besser rechnet als die Sanierung, steht hier. (Stand: Oktober 2026)

Was Sie tatsächlich müssen

Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat seit Juli 2026 die pauschale Erneuerbaren-Pflicht gestrichen. Geblieben sind die klassischen Nachrüstpflichten, und die treffen Vermieter genauso wie Selbstnutzer:

Pflicht	Was gilt
Oberste Geschossdecke	dämmen, wenn der Raum darüber nicht beheizt ist und die Decke den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt
Heizungs- und Warmwasserrohre	in unbeheizten Räumen dämmen
Alte Heizkessel	Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre dürfen nicht weiterbetrieben werden

Für Selbstnutzer gibt es eine Ausnahme bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die schon vor Februar 2002 selbst bewohnt wurden. Diese Ausnahme gilt für vermietete Objekte nicht. Als Vermieter sind Sie in der Pflicht, sobald die Voraussetzungen vorliegen.

Was dagegen keine Pflicht ist: eine neue Heizung einzubauen, solange die alte funktioniert und kein Konstanttemperaturkessel über dreißig Jahre ist. Wer ab 2029 fossil heizt, zahlt über die Bio-Treppe allerdings steigende Brennstoffpreise.

Die Modernisierungsumlage: acht Prozent, gedeckelt

Nach § 559 BGB dürfen Sie acht Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete legen. Zwei Einschränkungen begrenzen das:

• Abzug für Instandhaltung. Was ohnehin fällig gewesen wäre, zählt nicht. Tauschen Sie ein 40 Jahre altes Fenster, ist ein erheblicher Teil der Kosten Instandhaltung und damit nicht umlagefähig. In der Praxis sind das je nach Alter 30 bis 50 Prozent.
• Kappung. Die Miete darf durch die Umlage innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro sogar nur um zwei Euro.

Dazu kommt die Härtefallregel: Mieter können der Erhöhung widersprechen, wenn sie für sie eine unzumutbare Belastung bedeutet.

Rechenbeispiel

Eine vermietete Dreizimmerwohnung mit 72 Quadratmetern, Fenstertausch und Dämmung der obersten Geschossdecke:

Posten	Betrag
Gesamtkosten des Wohnungsanteils	28.000 Euro
abzüglich Instandhaltungsanteil (40 Prozent)	-11.200 Euro
umlagefähig	16.800 Euro
davon 8 Prozent pro Jahr	1.344 Euro
Mieterhöhung pro Monat	112 Euro
Prüfung Kappungsgrenze (3 Euro je m², also 216 Euro)	eingehalten
Zeit bis zur Amortisation der 28.000 Euro	rund 21 Jahre

Das ist der Punkt, an dem die Entscheidung kippt: Über die Umlage holen Sie die Investition in gut zwei Jahrzehnten herein, und das nur, wenn der Mieter bleibt und keinen Härtefall geltend macht.

Die Zahlen sind ein Beispiel. Ihre Kosten und der Instandhaltungsanteil hängen vom Objekt ab.

Wann die Sanierung trägt und wann nicht

Für die Sanierung spricht, wenn die Maßnahme ohnehin ansteht, die Wohnung danach deutlich besser vermietbar ist, Förderung fließt und Sie das Objekt lange halten wollen. Die seit Juli 2026 sozial gestaffelte Förderung senkt den Eigenanteil spürbar.

Gegen die Sanierung spricht, wenn mehrere große Posten gleichzeitig fällig werden, der Mieter lange bleibt und die Kappungsgrenze die Umlage ausbremst, oder wenn Sie das Objekt in absehbarer Zeit ohnehin abgeben wollen. Käufer rechnen den Sanierungsbedarf zwar vom Preis ab, aber meist weniger, als die Sanierung Sie kosten würde.

Was unter dem Strich mehr bringt, zeigt die Gegenüberstellung im Ratgeber vermieten oder verkaufen. Wer verkauft, ohne vorher zu sanieren, findet die Punkte dazu unter sanierungsbedürftiges Haus verkaufen.

Was Sie beim Verkauf weitergeben

Verkaufen Sie ein Objekt mit offener Nachrüstpflicht, geht die Pflicht auf den Käufer über. Er hat dann zwei Jahre ab Eigentumsübergang Zeit, sie zu erfüllen. Verschweigen dürfen Sie den Zustand nicht: Bekannte Mängel und offene Pflichten gehören in den Kaufvertrag, sonst haften Sie trotz Gewährleistungsausschluss.

Alle Wege im Überblick: Vermieter in Stuttgart.

Häufige Fragen

Gilt die Ausnahme für Ein- und Zweifamilienhäuser auch für Vermieter?

Nein. Sie setzt voraus, dass der Eigentümer das Haus vor Februar 2002 selbst bewohnt hat. Bei vermieteten Objekten greift sie nicht.

Wie viel Prozent der Sanierungskosten kann ich umlegen?

Acht Prozent der umlagefähigen Kosten pro Jahr, dauerhaft. Umlagefähig ist aber nur der Modernisierungsanteil; was Instandhaltung ist, müssen Sie abziehen. Zusätzlich gilt die Kappung von drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren.

Muss ich die Modernisierung ankündigen?

Ja, in Textform und spätestens drei Monate vor Beginn, mit Art, Umfang, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung. Fehlt die Ankündigung, verschiebt sich die Umlage um sechs Monate.

Darf der Mieter während der Sanierung die Miete mindern?

Bei energetischer Modernisierung ist eine Minderung in den ersten drei Monaten ausgeschlossen. Danach und bei reinen Instandsetzungen gelten die normalen Regeln.

Senkt eine Sanierung meinen CO2-Anteil?

Ja, und zwar deutlich. Das Stufenmodell knüpft den Vermieteranteil an den energetischen Zustand des Gebäudes. Wie die Aufteilung funktioniert, steht unter CO2-Abgabe für Vermieter.

Hinweis: Stand Oktober 2026, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall sprechen Sie mit einem Fachanwalt oder Energieberater.