CO2-Abgabe für Vermieter: So funktioniert die Kostenaufteilung 2026

Seit 2023 tragen Vermieter einen Teil des CO2-Preises für Öl- und Gasheizungen - und zwar umso mehr, je schlechter das Gebäude energetisch dasteht. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde die Kostenaufteilung 2026 erstmals umfassend ausgeweitet: Künftig zählen nicht nur die reinen CO2-Kosten, sondern auch Mehrbelastungen aus vorgeschriebenen klimaneutralen Brennstoffen und Netzentgelten. Für Eigentümer vermieteter Wohnungen wird die Abgabe damit vom Nebenkosten-Detail zum echten Renditefaktor. Hier ist die Aufteilung Schritt für Schritt erklärt. (Stand: September 2026)

So funktioniert das Stufenmodell

Grundlage ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG): Die jährlichen CO2-Kosten des Gebäudes werden je nach Emissionsintensität pro Quadratmeter Wohnfläche zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt - in zehn Stufen. Die Logik ist einfach:

• Sehr effizientes Gebäude (beste Stufe): Der Mieter trägt die CO2-Kosten vollständig - er allein entscheidet über sein Heizverhalten.
• Sehr ineffizientes Gebäude (schlechteste Stufe): Der Vermieter trägt bis zu 95 Prozent - denn die hohen Emissionen liegen am Gebäudezustand, nicht am Mieter.

Der CO2-Preis selbst liegt 2026 im Korridor von 55 bis 65 € je Tonne - Tendenz weiter steigend, ab 2027 geht das System in den europäischen Emissionshandel über. Bei einem unsanierten Mehrfamilienhaus mit Gasheizung kommen so schnell mehrere hundert Euro Vermieteranteil pro Wohnung und Jahr zusammen.

Was das GModG 2026 geändert hat

Die Aufteilungslogik bleibt - aber die Bemessungsgrundlage wächst. Neben den reinen CO2-Kosten werden künftig auch berücksichtigt:

• Mehrkosten der Bio-Treppe: Ab 2029 müssen neue fossile Heizungen steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe nutzen (10 % ab 2029, 60 % ab 2040, 100 % ab 2045) - deren Mehrpreis fließt in die Aufteilung ein.
• Netzentgelte: Auch daraus resultierende Zusatzbelastungen werden zwischen den Parteien aufgeteilt.

Kurz: Wer ein energetisch schwaches, fossil beheiztes Mietobjekt hält, zahlt künftig auf mehreren Ebenen mit.

Was heißt das für Eigentümer - halten oder verkaufen?

Die CO2-Aufteilung ist bewusst als Sanierungsanreiz gebaut. Für Sie als Eigentümer einer vermieteten Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses ergeben sich drei Szenarien:

1. Sanieren: senkt den Vermieteranteil Stufe für Stufe - rechnet sich vor allem, wenn Sie langfristig halten wollen. Die Heizungsförderung 2026 hilft, ist aber gekürzt und sinkt weiter.
2. Einpreisen: Wer hält, ohne zu sanieren, sollte den wachsenden Vermieteranteil in seine Renditerechnung aufnehmen - viele Bestandsrenditen sehen damit anders aus als vor fünf Jahren.
3. Verkaufen: Für manche Eigentümer, gerade bei älteren Objekten und anstehendem Sanierungsstau, ist der Verkauf an Eigennutzer oder sanierungswillige Käufer die wirtschaftlichste Option. Was dabei zu beachten ist, bündelt der Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen - inklusive Spekulationsfrist, die wir im Ratgeber Spekulationssteuer erklären.

Welcher Weg für Ihr Objekt rechnerisch der beste ist, zeigt eine ehrliche Bewertung - mit Blick auf Zustand, Emissionsstufe und erzielbaren Preis.

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Häufige Fragen zur CO2-Abgabe

Wie viel CO2-Abgabe muss ich als Vermieter zahlen? Das hängt von der Emissionsstufe Ihres Gebäudes ab: von 0 Prozent bei sehr effizienten Gebäuden bis zu 95 Prozent der CO2-Kosten bei den schlechtesten Stufen. Die Einstufung ergibt sich aus dem Brennstoffverbrauch pro Quadratmeter, die Daten liefert die Heizkostenabrechnung.

Gilt die Aufteilung auch bei Wärmepumpen? Die CO2-Kostenaufteilung betrifft fossile Brennstoffe wie Gas und Öl. Wärmepumpen verursachen keine direkten CO2-Brennstoffkosten im Gebäude - seit dem Abrechnungszeitraum 2025/2026 gilt für sie aber die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung.

Kann ich die CO2-Abgabe auf die Miete umlegen? Den Mieteranteil ja, Ihren Vermieteranteil nicht - genau das ist der gesetzliche Zweck. Der Vermieteranteil ist bei der Heizkostenabrechnung abzuziehen.

Macht die CO2-Abgabe meine vermietete Wohnung unverkäuflich? Nein. Sie verschiebt aber die Käuferkalkulation: Kapitalanleger rechnen den Vermieteranteil in die Rendite ein, Eigennutzer interessiert er nicht. Die richtige Käufergruppe zu wählen ist damit Teil der Preisstrategie.

Hinweis: Stand September 2026, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die Bewertung Ihrer vermieteten Immobilie in Stuttgart und der Region kommt unser DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D2) kostenlos zu Ihnen.