Ihr Makler für Zinshäuser in Stuttgart und Region
Mehrfamilienhaus verkaufen - diskret und zum besten Ertragswert
Beim Mehrfamilienhaus entscheidet der Ertragswert: In Stuttgart und der Region zahlen Kapitalanleger je nach Lage, Zustand und Mietniveau aktuell etwa das 18- bis 25-fache der Jahresnettokaltmiete. Ob Ihr Haus am oberen oder unteren Ende dieser Spanne verkauft wird, hängt von Unterlagen, Mietstruktur und der richtigen Käuferansprache ab - genau hier setzen wir an, auf Wunsch komplett diskret und mit dem besten Ergebnis für Sie. Provision nur im Erfolgsfall.
Mehrfamilienhaus verkaufen in 5 Schritten
- 1
Ertragswert ermitteln
Ein Mehrfamilienhaus wird nicht über Emotionen verkauft, sondern über Zahlen: Jahresnettokaltmiete, Mietsteigerungspotenzial, Instandhaltungsstau. Erste Spanne über den Immobilienwert-Rechner, belastbar durch die Bewertung unseres DEKRA-Sachverständigen in Stuttgart nach Ertragswertverfahren.
- 2
Unterlagen komplettieren
Käufer und Banken prüfen beim Mehrfamilienhaus vor allem die Bewirtschaftung: Mieterliste mit Ist- und Soll-Mieten, alle Mietverträge samt Nachträgen, Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltungshistorie, Energieausweis, Grundbuchauszug. Die komplette Liste: Checkliste Verkaufsunterlagen.
- 3
Käufergruppe festlegen
Mehrfamilienhäuser kaufen fast ausschließlich Kapitalanleger - vom privaten Anleger bis zum semiprofessionellen Bestandshalter. Wir vermitteln regelmäßig direkt an unser Anleger-Netzwerk mit aktiven Suchaufträgen, oft ganz ohne öffentliche Vermarktung.
- 4
Diskret vermarkten
Gerade beim Zinshaus wollen viele Eigentümer nicht, dass Mieter und Nachbarschaft vom Verkauf erfahren. Unsere Direktvermittlung stellt Ihr Haus nur geprüften Suchprofilen vor - ohne Portal-Inserat, ohne Besichtigungstourismus.
- 5
Verhandeln und beurkunden
Kaufpreisverhandlung über Faktor und Rendite statt Bauchgefühl, Bonitätsprüfung der Interessenten, bank-fertiges Unterlagenpaket für die schnelle Finanzierungszusage, Begleitung bis Notartermin und Übergabe der Mietverhältnisse.
Was Ihr Mehrfamilienhaus wert macht
- ✓
Ist-Miete vs. Marktmiete
Liegen die Bestandsmieten deutlich unter der Marktmiete, ist das für Anleger Potenzial - richtig aufbereitet hebt es den Preis, statt ihn zu drücken. Ertragswert, Käufer und Ablauf sind die drei Stellschrauben, wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen - wir stellen alle drei richtig. Wir rechnen das Mietsteigerungspotenzial transparent vor.
- ✓
Zustand und Energetik
Dach, Heizung, Leitungen, Dämmung: Sanierungsstau preisen Käufer doppelt ein. Der Energieausweis und eine ehrliche Instandhaltungshistorie schaffen Verhandlungssicherheit - auch ob sich Sanieren vor dem Verkauf lohnt, rechnen wir durch.
- ✓
Mietstruktur und Leerstand
Langjährige, zuverlässige Mieter sind ein Verkaufsargument, Leerstand kann je nach Käufer Chance (Eigenbedarf, Neuvermietung) oder Risiko sein. Auch alternative Vermietungskonzepte beeinflussen den Ertragswert.
- ✓
Komplett verkaufen oder aufteilen
Die Aufteilung in Eigentumswohnungen (Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung) kann in Summe mehr erlösen - kostet aber Zeit, Geld und hat steuerliche Fallstricke. Wir stellen beide Wege mit Zahlen gegenüber, bevor Sie entscheiden - Ablauf, Kosten und Mieterschutz erklärt der Ratgeber Haus in Wohnungen aufteilen.
Steuer-Hinweis: Außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Verkaufsgewinn beim privaten Verkauf in der Regel steuerfrei. Vorsicht bei Aufteilung und Einzelverkauf mehrerer Wohnungen: Ab drei verkauften Objekten in fünf Jahren droht die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel - mit voller Steuerpflicht auch rückwirkend. Diese Weichen stellen wir vor dem Notartermin gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.
Wohnanlagen und Portfolios ab 10 Einheiten
Ab etwa zehn Wohneinheiten verkaufen Sie kein Haus mehr, sondern einen Betrieb. Der Käuferkreis ist ein anderer, die Prüfung ist tiefer, und der Prozess dauert länger. Wir begleiten diese Verkäufe bis in den dreistelligen Einheitenbereich - Wohnanlagen, Wohn- und Geschäftshäuser und zusammenhängende Bestände.
Wer solche Objekte kauft
Nicht der private Anleger, sondern Bestandshalter mit eigener Verwaltung, Family Offices, Projektentwickler und regionale Wohnungsunternehmen. Diese Käufer entscheiden über Rendite, Mietsteigerungspotenzial und CapEx-Bedarf - nicht über den ersten Eindruck. Sie erwarten Zahlen, bevor sie einen Termin machen.
Datenraum statt Exposé
Ab dieser Größe ersetzt ein strukturierter Datenraum das klassische Exposé: Mieterliste mit Ist- und Soll-Mieten, Mietvertragsspiegel, Nebenkostenabrechnungen mehrerer Jahre, Instandhaltungshistorie, Objektbuchhaltung, Versicherungen, Baulasten, Energieausweise je Gebäude. Wir bauen ihn auf, bevor der erste Interessent angesprochen wird.
Due Diligence begleiten
Professionelle Käufer prüfen technisch, rechtlich und steuerlich - oft mit eigenen Beratern. Vorbereitete Antworten verkürzen diese Phase erheblich. Offene Punkte, die erst in der Prüfung auftauchen, kosten am Ende Kaufpreis.
Asset Deal oder Share Deal
Liegt das Objekt in einer Gesellschaft, kommt statt des Grundstücksverkaufs der Verkauf von Anteilen in Betracht. Seit der Grunderwerbsteuerreform 2021 sind die Schwellen enger und die Haltefristen länger geworden. Ob sich das rechnet, entscheidet Ihr Steuerberater - wir bringen die Frage früh genug auf den Tisch.
Vertraulichkeit ist bei dieser Größe die Grundbedingung
Bei einer Wohnanlage mit 40 Einheiten ist ein Portalinserat meistens ein Fehler: Mieter verunsichern, Wettbewerber informieren, und ein Objekt, das monatelang sichtbar ist, verliert an Wert. Wir sprechen solche Bestände gezielt an - gegen Vertraulichkeitserklärung, mit Objektunterlagen erst nach Prüfung der Kaufkraft. Wie das abläuft, beschreibt unsere diskrete Direktvermittlung.
Wenn der Bestand aus mehreren Objekten besteht
Bei einem Portfolio ist die erste Frage nicht der Preis, sondern der Zuschnitt: Gesamtverkauf, Teilpakete nach Lage oder Einzelverkauf über die Zeit. Die Antwort hängt an Ihrer Steuerlage, an auslaufenden Zinsbindungen und daran, wie viel Zeit Sie haben. Wir rechnen die Varianten durch, bevor irgendetwas an den Markt geht - die Einschätzung selbst ist kostenlos.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Was ist mein Mehrfamilienhaus wert?
Kann ich ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen?
Komplett verkaufen oder in Eigentumswohnungen aufteilen?
Welche Unterlagen verlangen Käufer und Banken?
Geht der Verkauf auch diskret, ohne dass die Mieter davon erfahren?
Verkaufen Sie auch größere Wohnanlagen und Portfolios?
Asset Deal oder Share Deal - was ist besser?
Was kostet der Makler beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Erik Porthun
Immobilienexperte aus Stuttgart
Über 350 Vermittlungen in Stuttgart und der Region - vom Einfamilienhaus bis zum voll vermieteten Zinshaus. Lassen Sie uns unverbindlich über Ihr Mehrfamilienhaus sprechen. Die Erstberatung ist kostenfrei.