Haus in Wohnungen aufteilen: bauliche Teilung, Teilungserklärung und was es kostet

Ein Haus in Wohnungen aufteilen heißt zweierlei, und die beiden Dinge werden ständig verwechselt: die bauliche Teilung in getrennte Wohneinheiten und die rechtliche Aufteilung in Eigentumswohnungen. Das eine ist eine Baustelle, das andere ein Notartermin. Für den Wert Ihrer Immobilie ist das zweite entscheidend. (Stand: September 2026)

Die kurze Antwort

Wer einzelne Wohnungen getrennt verkaufen oder beleihen will, braucht die rechtliche Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, notarielle Teilungserklärung, eigene Wohnungsgrundbücher. Ob dafür auch gebaut werden muss, hängt davon ab, ob die Einheiten bereits in sich abgeschlossen sind. Die reinen Aufteilungskosten liegen meist im niedrigen vierstelligen Bereich, ein baulicher Umbau dagegen schnell bei 50.000 Euro und mehr.

Bauliche Teilung und rechtliche Aufteilung: der Unterschied

	Bauliche Teilung	Rechtliche Aufteilung
Worum es geht	aus einer Wohnung werden zwei nutzbare Einheiten	aus einem Grundbuchblatt werden mehrere
Wer zuständig ist	Architekt, Handwerker, Bauamt	Architekt, Bauamt, Notar, Grundbuchamt
Ergebnis	zwei abgeschlossene Wohnungen	eigenständig verkäufliche Eigentumswohnungen
Kosten	ab etwa 50.000 € aufwärts	meist 3.000 bis 8.000 €
Dauer	Monate	etwa drei bis sechs Monate

Wichtig: Beide Schritte sind unabhängig voneinander. Ein Mehrfamilienhaus, dessen Wohnungen längst getrennt sind, braucht keinen Umbau mehr - nur noch die rechtliche Aufteilung. Umgekehrt macht ein Umbau allein aus einem Haus noch keine verkäuflichen Eigentumswohnungen.

Wenn gebaut werden muss: die Voraussetzungen

Damit eine Einheit als abgeschlossen gilt, muss sie baulich vollständig von der anderen getrennt sein. Das Bauamt prüft im Wesentlichen:

• Eigener Zugang von außen oder über ein gemeinsames Treppenhaus, abschließbar.
• Zweiter Rettungsweg je Einheit, in der Regel ein ausreichend großes Fenster oder eine zweite Treppe.
• Eigenes Bad und eigene Küche beziehungsweise Kochgelegenheit in jeder Einheit.
• Schall- und Brandschutz zwischen den Einheiten nach der Landesbauordnung.
• Getrennte Haustechnik: eigene Zähler für Strom, Wasser und Wärme, eigene Unterverteilung.
• Stellplatznachweis je nach Gemeindesatzung für die zusätzliche Wohneinheit.

Der Umbau ist meist eine Nutzungsänderung und damit genehmigungspflichtig. Die Landesbauordnungen unterscheiden sich dabei erheblich - in Baden-Württemberg entscheidet das Baurechtsamt der Gemeinde.

Der Ablauf der rechtlichen Aufteilung in sechs Schritten

1. Aufteilungsplan erstellen lassen. Ein Architekt oder Bauingenieur zeichnet maßstäbliche Pläne, in denen jede Einheit nummeriert und abgegrenzt ist.
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Die Baubehörde bestätigt nach § 7 Abs. 4 WEG, dass die Einheiten in sich abgeschlossen sind.
3. Teilungserklärung aufsetzen. Sie regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, wie die Miteigentumsanteile verteilt sind und welche Regeln in der Gemeinschaft gelten. Dazu gehört üblicherweise eine Gemeinschaftsordnung.
4. Notariell beurkunden. Die Teilung nach § 8 WEG erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, beurkundet durch den Notar.
5. Wohnungsgrundbücher anlegen lassen. Das Grundbuchamt schließt das bisherige Blatt und legt für jede Einheit ein eigenes an. Erst danach ist jede Wohnung einzeln verkäuflich.
6. Verwaltung bestellen. Ab der ersten Veräußerung entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die verwaltet werden muss.

Was die Aufteilung kostet

Posten	Größenordnung
Aufteilungsplan (Architekt)	je nach Objektgröße meist 1.000 bis 3.000 €
Abgeschlossenheitsbescheinigung	je nach Gemeinde einige hundert Euro
Teilungserklärung und Beurkundung	nach GNotKG, abhängig vom Objektwert
Grundbuchamt, Anlegen der Wohnungsgrundbücher	nach GNotKG, je Einheit
Summe ohne Umbau	meist 3.000 bis 8.000 €
Baulicher Umbau, falls nötig	ab etwa 50.000 €, bei Leitungs- und Treppenarbeiten deutlich mehr

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Geschäftswert, nicht nach einer Pauschale. Bei einem Mehrfamilienhaus mit sechs Einheiten fällt die Aufteilung je Einheit günstiger aus als bei einem Zweifamilienhaus.

Rechnet sich die Aufteilung? Die ehrliche Rechnung

Der Grund für die Aufteilung ist fast immer derselbe: Einzeln verkaufte Wohnungen erzielen in Summe oft mehr als das Haus am Stück. Das stimmt, gilt aber nicht überall und nicht immer.

Dafür spricht: Eine Eigentumswohnung kauft auch der Selbstnutzer, und der zahlt mehr als ein Anleger, der über die Rendite rechnet. In gefragten Lagen ist der Abstand erheblich.

Dagegen spricht: Der Aufteilungsaufwand, die längere Vermarktungsdauer über mehrere Einzelverkäufe, das Vorkaufsrecht der Mieter, Leerstandsrisiko und die Tatsache, dass vermietete Wohnungen an Selbstnutzer kaum verkäuflich sind. Wer ein voll vermietetes Haus aufteilt, verkauft am Ende doch wieder an Anleger - dann war der Aufwand umsonst.

Die Faustregel aus der Praxis: Die Aufteilung lohnt sich, wenn ein nennenswerter Teil der Einheiten leer steht oder absehbar frei wird, die Lage Selbstnutzer anspricht und Sie Zeit haben. Sie lohnt sich nicht bei voll vermieteten Objekten mit langjährigen Mietern in einfacher Lage. Welche der beiden Varianten für Ihr Objekt mehr bringt, rechnen wir vorab durch - die Einschätzung ist im Rahmen der Immobilienbewertung in Stuttgart kostenlos.

Mieterschutz: die Punkte, die Verkäufer übersehen

• Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB): Wird Wohnungseigentum begründet, nachdem die Wohnung dem Mieter überlassen wurde, darf der Mieter beim ersten Verkauf zu denselben Konditionen eintreten. Das gehört in jede Kalkulation.
• Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB): Nach der Umwandlung kann der Erwerber wegen Eigenbedarfs zunächst nicht kündigen. Die Grundfrist beträgt drei Jahre; in Gebieten mit angespannter Wohnungslage verlängern die Länder sie per Verordnung erheblich.
• Genehmigungsvorbehalt (§ 250 BauGB): In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Umwandlung in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig sein. Ob und ab welcher Zahl von Wohnungen das gilt, bestimmt die jeweilige Landesverordnung. Vor jeder Planung prüfen.
• Soziale Erhaltungssatzung: Gilt für Ihr Quartier eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB, kommen weitere Genehmigungspflichten hinzu. Stuttgart hat solche Gebiete.

Die Steuerfalle: Dreiobjektgrenze

Das ist der teuerste Fehler in diesem Thema. Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt steuerlich in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler. Jede aufgeteilte Eigentumswohnung zählt dabei als eigenes Objekt. Aus einem Haus werden durch die Aufteilung schnell sechs Objekte.

Die Folge: Gewerbesteuerpflicht, der Gewinn ist unabhängig von der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerpflichtig, und es drohen Nachzahlungen für zurückliegende Jahre. Dieser Punkt gehört vor die Aufteilung, nicht danach - und zu Ihrem Steuerberater, nicht zu Ihrem Makler.

Aufteilen oder am Stück verkaufen? Wir rechnen beides durch

Häufige Fragen

Wie teilt man ein Haus in Eigentumswohnungen auf?
In fünf Schritten: Aufteilungsplan vom Architekten, Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt, Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, notarielle Beurkundung nach § 8 WEG, Anlegen der Wohnungsgrundbücher.

Was kostet die Teilung eines Hauses in zwei Wohnungen?
Die rechtliche Aufteilung liegt meist zwischen 3.000 und 8.000 Euro. Muss zusätzlich baulich getrennt werden, beginnt das bei etwa 50.000 Euro und steigt mit Leitungs-, Treppen- und Brandschutzarbeiten deutlich.

Ist ein Haus mit zwei Wohnungen ein Zweifamilienhaus?
Baurechtlich ja, sobald zwei abgeschlossene Wohneinheiten vorhanden sind. Zivilrechtlich bleibt es dennoch eine einzige Immobilie, solange keine Teilungserklärung vorliegt - dann lassen sich die Wohnungen auch nicht einzeln verkaufen.

Wie lange dauert die Aufteilung?
Ohne Umbau typischerweise drei bis sechs Monate, wobei die Abgeschlossenheitsbescheinigung und das Grundbuchamt die Taktgeber sind. Mit Umbau kommt die Bauzeit hinzu.

Kann ich ein vermietetes Haus aufteilen?
Ja. Zu beachten sind das Vorkaufsrecht der Mieter nach § 577 BGB, die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB - in Aachen acht statt drei Jahre, weshalb sich dort oft der Komplettverkauf an einen Anleger rechnet - und mögliche Genehmigungspflichten nach § 250 BauGB oder einer Erhaltungssatzung.

Hinweis: Stand September 2026, keine Rechts- oder Steuerberatung. Genehmigungspflichten und Fristen unterscheiden sich je nach Bundesland und Gemeinde. Weiterführend: Mehrfamilienhaus verkaufen, vermietete Wohnung verkaufen und die Checkliste Verkaufsunterlagen.