Mietspiegel Stuttgart 2025/2026: So lesen Sie ihn richtig - und was er für Vermieter und Verkäufer bedeutet

Der Mietspiegel Stuttgart 2025/2026 ist die verbindliche Grundlage für Mieterhöhungen, Neuvermietungen unter der Mietpreisbremse und jede Ertragswertberechnung in der Landeshauptstadt. Er gilt vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026, ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB und weist eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete von rund 11,15 € je Quadratmeter aus - deutlich unter den 15 bis 16 €, die Portale als Angebotsmieten melden. Genau dieser Unterschied ist der häufigste Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern. Hier erklären wir, wie der Stuttgarter Mietspiegel funktioniert, wo Sie ihn finden und was er für Ihre Immobilie bedeutet. (Stand: September 2026)

Die Eckdaten

Punkt	Mietspiegel Stuttgart 2025/2026
Gültig	1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026
Art	qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB), anerkannt von Vermieter- und Mieterverbänden
Herausgeber	Landeshauptstadt Stuttgart, Statistisches Amt und Amt für Stadtplanung und Wohnen
Datenbasis	Wohnungsmarkterhebung alle zwei Jahre (seit 1972), Mietverträge der letzten sechs Jahre
Methode	Regressionsverfahren: Basismiete nach Baujahr und Wohnfläche, dann Zu- und Abschläge
Ø Vergleichsmiete	rund 11,15 €/m² nettokalt
Kosten	PDF kostenlos, gedruckt 7 €
Werkzeuge	Mietspiegelrechner auf service-bw.de, Wohnlagenkarte unter maps.stuttgart.de/mietspiegel/

Warum der Mietspiegel unter den Portalmieten liegt

Portale zeigen Angebotsmieten - was Vermieter aktuell verlangen, meist für frisch sanierte Wohnungen. Der Mietspiegel bildet Bestandsmieten der letzten sechs Jahre ab, also auch ältere, günstigere Verträge. Deshalb liegt die ortsübliche Vergleichsmiete strukturell unter dem, was ImmoScout oder Immowelt melden. Für Vermieter und Verkäufer heißt das: Der Mietspiegel ist die Obergrenze für Mieterhöhungen im Bestand - nicht die Marktmiete bei Neuvermietung.

So funktioniert die Berechnung

1. Basismiete ablesen: Sie hängt von Baujahr (bzw. Jahr der letzten umfassenden Modernisierung) und Wohnfläche ab.
2. Wohnlage bestimmen: Die Wohnlagenkarte der Stadt stuft jede Adresse ein - von einfacher bis sehr guter Lage. Halbhöhenlage, Killesberg oder Degerloch liegen anders als Hallschlag oder Rot.
3. Zu- und Abschläge für Ausstattung: Bad, Heizung, Fußboden, Balkon, Aufzug, energetischer Zustand.
4. Ergebnis: eine Spanne um den Mittelwert. Der Mietspiegel nennt keinen einzelnen Wert, sondern einen Korridor, innerhalb dessen die ortsübliche Vergleichsmiete liegt.

Der Rechner auf service-bw.de führt durch genau diese Schritte. Für die Wohnlage brauchen Sie die Karte - sie ist der Faktor, der in Stuttgart den größten Unterschied macht.

Was der Mietspiegel für Vermieter bedeutet

• Mieterhöhung im Bestand (§ 558 BGB): maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 15 Prozent in drei Jahren (Kappungsgrenze in Stuttgart als angespanntem Wohnungsmarkt), frühestens 15 Monate nach Einzug oder letzter Erhöhung. Die Begründung mit dem qualifizierten Mietspiegel ist rechtssicher.
• Neuvermietung: In Stuttgart gilt die Mietpreisbremse - die neue Miete darf höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen: Neubau ab Oktober 2014, umfassend modernisierte Wohnungen, Vormiete.
• Verkauf einer vermieteten Wohnung: Kapitalanleger rechnen mit dem Ertragswert - und der hängt an der erzielbaren Miete. Liegt Ihre Bestandsmiete deutlich unter dem Mietspiegel, ist das für Käufer Potenzial, richtig dargestellt hebt es den Preis. Wie das geht, zeigt der Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.

Was der Mietspiegel für Mieter bedeutet

Sie können jede Mieterhöhung am Mietspiegel prüfen: Liegt die geforderte Miete über der Spanne für Ihre Wohnung, müssen Sie nicht zustimmen. Auch bei Neuverträgen hilft der Vergleich - mehr dazu im Ratgeber Verlangt dein Vermieter zu viel Miete?.

Mietspiegel und Immobilienwert: der Zusammenhang

Bei vermieteten Objekten - Eigentumswohnungen wie Mehrfamilienhäusern - ist die nachhaltig erzielbare Miete die Basis des Ertragswerts. Unser DEKRA-zertifizierter Sachverständiger setzt dabei nicht die Portalmiete an, sondern die Miete, die rechtlich und tatsächlich durchsetzbar ist - und das ist in Stuttgart der Mietspiegel plus die Spielräume von Mietpreisbremse und Modernisierung. Wer sein Mehrfamilienhaus verkaufen will, sollte diese Rechnung vor dem ersten Gespräch kennen: Mehrfamilienhaus verkaufen.

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Häufige Fragen zum Mietspiegel Stuttgart

Wie hoch ist die durchschnittliche Miete laut Mietspiegel Stuttgart? Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete liegt beim Mietspiegel 2025/2026 bei rund 11,15 € je Quadratmeter nettokalt. Je nach Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung ergibt sich für die einzelne Wohnung eine Spanne darüber oder darunter.

Wo finde ich den Mietspiegel Stuttgart? Als kostenloses PDF und mit Rechner bei der Landeshauptstadt Stuttgart (Statistisches Amt) sowie auf service-bw.de; die Wohnlagenkarte unter maps.stuttgart.de/mietspiegel/. Gedruckt für 7 € bei den Bezirksrathäusern und im Rathaus.

Darf mein Vermieter mehr verlangen als im Mietspiegel steht? Im Bestand nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren. Bei Neuvermietung gilt in Stuttgart die Mietpreisbremse: höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete, mit Ausnahmen für Neubau und umfassende Modernisierung.

Wann kommt der nächste Mietspiegel Stuttgart? Der Mietspiegel wird alle zwei Jahre neu erhoben. Der aktuelle gilt bis 31. Dezember 2026, der Nachfolger 2027/2028 wird Ende 2026 erwartet.

Hinweis: Stand September 2026, keine Rechtsberatung - bei Streit um eine Mieterhöhung helfen Mieterverein bzw. Haus & Grund. Für die Bewertung Ihrer vermieteten Immobilie in Stuttgart kommt unser Sachverständiger kostenlos zu Ihnen.