Sanierungspflicht für Immobilien: Ihre Rechte und Pflichten

Update September 2026: Rechtsgrundlage der Nachrüstpflichten ist seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das GEG abgelöst hat. Die Dämmpflichten beim Eigentümerwechsel gelten fort - entfallen ist die Pflicht, alte Heizkessel innerhalb der Zwei-Jahres-Frist auszutauschen. Der Beitrag ist entsprechend aktualisiert.

Bei dem Erwerb oder Erbe einer älteren Immobilie kann ein neuer Eigentümer dazu verpflichtet werden, die Wärmedämmung nachzurüsten. Hierbei gibt es aber auch einige Ausnahmen, die davon nicht betroffen sind. Welche Rechte und Pflichten Sie als Eigentümer haben, lesen Sie hier.

Ressourcenbewusstes Verhalten steht nun an oberster Stelle!

Der Gesetzesgeber sieht durch die Gas/-Erdöl Lieferschwierigkeiten, sowie des Klimawandels Aufbesserungsbedarf vor, insbesondere bei energetisch nicht nachhaltigen Altbauten. Demzufolge gilt seit 2020 bei vielen Immobilien eine Sanierungspflicht beim Erwerb, sowohl für Erbe als auch für Käufer.

Wichtig nach dem Verkauf einer Immobilie: Mit dem Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch greift laut dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, zuvor im GEG geregelt) die sogenannte Nachrüstpflicht: Innerhalb von zwei Jahren müssen die oberste Geschossdecke beziehungsweise das Dach gedämmt (U-Wert höchstens 0,24 W/(m²K)) und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen isoliert werden.

Die früher damit verbundene Pflicht, alte Heizkessel im Zuge des Eigentümerwechsels auszutauschen, ist mit dem GModG entfallen. Was für neue und bestehende Heizungen seit 2026 gilt, lesen Sie im Ratgeber GModG 2026 einfach erklärt.

Dämmungskosten von Haus oder Wohnung kompensieren

Im Interesse des Eigentümers einer Immobilie müssen freiliegende Warm- und Trinkwasserleitungen in nicht beheizten Räumen eines Hauses gedämmt werden.

Auch das Dach der neu gekauften oder geerbten Immobilie muss entsprechend gedämmt werden. Der Minimalstandard der Dämmschicht beläuft sich hierbei bei mindestens vier cm. Nachrüstungspflichtige Immobilien-Käufer müssen mit 14 cm dämmen. Es besteht die Möglichkeit, die Dämmung nur im Dachgeschoss vorzunehmen.

Änderungsmaßnahmen müssen geprüft und genehmigt werden

Gemäß GModG muss die Durchführung der Sanierung von einem Energieberater vorher freigegeben werden. Die Freigabe muss für 10 Jahre in der zuständigen Behörde aufbewahrt werden. Der Gesetzesgeber sieht keine weiteren Pflichten vor.

Förderungen bei Sanierungsvorhaben von Immobilien

Zum Vorteil des Immobilien-Eigentümers können Sanierungsvorhaben wie der Fenstereinbau durch Zuschüsse gefördert werden, wofür staatliche Kreditanstalten für Wiederaufbau (kfW) energetische Sanierungen als auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) zuständig sind.

Gewisse Förderungen können kombiniert werden, während andere sich wiederum gegenseitig ausschließen. Der Eigentümers ist verpflichtet beim Erwerb einer Immobilie den Energieausweis zu prüfen. Bei Bedarf sind die Angebote durch Energieberater oder einer Verbraucherzentrale in Anspruch zu nehmen. Zudem können Sanierungsvorhaben dieser Art, eine positive Auswirkung auf die Immobilienbewertung haben, da der Wert Ihrer Immobilie ansteigen kann.

Sollten Sie aus Stuttgart, Esslingen, Ludwigsburg oder der Region kommen, so dürfen Sie sich gerne bei Fragen auch an uns wenden. Wir sind Ihr zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertungen und Ihr Immobilienmakler der Region. Kontaktieren Sie uns gerne.