Vermieten oder verkaufen? So rechnen Sie es ehrlich durch

Die meisten Ratgeber zu dieser Frage listen Vor- und Nachteile auf: Vermieten bringt laufende Einnahmen, Verkaufen bringt Kapital. Das hilft wenig, weil beides stimmt. Die Entscheidung fällt über eine Rechnung, und die hat genau zwei Seiten: Was wirft die Wohnung im Jahr ab, gemessen an dem, was heute in ihr steckt - und was könnten Sie mit dem Verkaufserlös sonst anfangen? Hier steht beides mit Zahlen. (Stand: Oktober 2026)

Der Denkfehler, der fast jede Rechnung verfälscht

Wer vor dreißig Jahren 180.000 Euro für eine Wohnung gezahlt hat und heute 9.600 Euro Jahreskaltmiete einnimmt, rechnet gern: 9.600 geteilt durch 180.000 sind 5,3 Prozent Rendite. Das klingt gut und ist falsch.

Entscheidend ist nicht, was die Wohnung einmal gekostet hat, sondern was heute in ihr gebunden ist. Ist dieselbe Wohnung inzwischen 420.000 Euro wert, dann halten Sie 420.000 Euro Kapital in dieser Immobilie fest. Die Rechnung lautet also 9.600 geteilt durch 420.000 - das sind 2,3 Prozent, und davon gehen die Kosten noch ab.

Der alte Kaufpreis ist für die Entscheidung bedeutungslos. Er ist Vergangenheit. Für die Frage “halten oder verkaufen” zählt allein der heutige Verkehrswert, denn das ist der Betrag, auf den Sie verzichten, solange Sie nicht verkaufen.

Schritt 1: Die ehrliche Nettomietrendite

Von der Jahreskaltmiete gehen die Kosten ab, die Sie als Eigentümer tragen und nicht auf den Mieter umlegen dürfen:

Posten	Größenordnung pro Jahr
Jahreskaltmiete	Ausgangswert
abzüglich Verwaltung	250 bis 400 Euro je Einheit
abzüglich Instandhaltungsrücklage	1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts
abzüglich nicht umlagefähiger Hausgeldanteil	bei Eigentumswohnungen 20 bis 30 Prozent des Hausgelds
abzüglich CO2-Anteil des Vermieters	je nach energetischem Zustand bis 95 Prozent
abzüglich Mietausfallwagnis	2 Prozent der Jahresmiete
= Nettomietertrag

Diesen Nettomietertrag teilen Sie durch den heutigen Verkehrswert. Das Ergebnis ist die Zahl, die Sie mit einer Alternativanlage vergleichen können.

Wie hoch Ihr CO2-Anteil ausfällt, zeigt der Ratgeber CO2-Abgabe für Vermieter. Ob Ihre Miete überhaupt noch zur ortsüblichen Vergleichsmiete passt, klärt der Mietspiegel Stuttgart - liegt sie deutlich darunter, ist das der erste Hebel, bevor Sie über einen Verkauf nachdenken.

Schritt 2: Rechenbeispiel aus Stuttgart

Eine 75-Quadratmeter-Wohnung im Stuttgarter Westen, Baujahr 1962, vermietet seit vierzehn Jahren:

Posten	Betrag pro Jahr
Jahreskaltmiete (8,90 Euro je m²)	8.010 Euro
Verwaltung	-340 Euro
Instandhaltungsrücklage	-2.800 Euro
nicht umlagefähiger Hausgeldanteil	-620 Euro
CO2-Anteil Vermieter (Energieklasse F)	-210 Euro
Mietausfallwagnis	-160 Euro
Nettomietertrag	3.880 Euro
heutiger Verkehrswert	465.000 Euro
Nettomietrendite	0,83 Prozent

Dieselbe Wohnung hätte bei ortsüblicher Miete rund 11,15 Euro je Quadratmeter gebracht, also 10.035 Euro im Jahr. Allein die Anpassung an den Mietspiegel würde die Rendite auf etwa 1,27 Prozent heben - immer noch wenig, aber die Zahl zeigt, wo der Hebel liegt.

Die Zahlen sind ein Beispiel, kein Versprechen. Ihre Wohnung hat andere Werte, und genau die ermitteln wir im Termin.

Schritt 3: Was spricht trotz niedriger Rendite fürs Halten

Eine Nettomietrendite unter einem Prozent heißt nicht automatisch verkaufen. Vier Gründe wiegen schwer:

Die Wertsteigerung. Die Rendite oben bildet nur die Miete ab. Wenn der Wert jährlich um zwei bis drei Prozent zulegt, ist das der größere Teil des Ertrags - allerdings nur auf dem Papier, bis Sie verkaufen.

Die Spekulationsfrist. Haben Sie die Wohnung weniger als zehn Jahre und nicht selbst bewohnt, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz belastet. Bei einem Wertzuwachs von 200.000 Euro und 42 Prozent Steuersatz sind das 84.000 Euro. Wer kurz vor Ablauf der Frist steht, sollte warten. Die Einzelheiten stehen unter Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Die Altersvorsorge. Eine abbezahlte Wohnung liefert Einnahmen, die mit der Inflation steigen. Ein verkauftes Objekt liefert einen Betrag, den Sie verwalten müssen.

Der Plan für die Familie. Soll ein Kind später einziehen oder erben, ändert das die Rechnung grundlegend.

Schritt 4: Was für den Verkauf spricht

Der Sanierungsstau. Dach, Fenster und Heizung kosten bei einer Eigentumswohnung schnell 30.000 bis 60.000 Euro Anteil. Diese Summe erhöht den gebundenen Betrag, ohne dass die Miete entsprechend steigen darf.

Das Klumpenrisiko. Wer fast sein gesamtes Vermögen in einer Immobilie in einer Stadt hält, trägt das Risiko dieser einen Lage.

Der Aufwand. Mieterwechsel, Nebenkostenabrechnung, Eigentümerversammlung, Handwerker: Das ist Arbeit, die in keiner Renditerechnung auftaucht.

Der Zeitpunkt. Wird die Wohnung frei, erzielt sie deutlich mehr als mit laufendem Mietvertrag. Was das konkret bedeutet, steht unter vermietete Wohnung verkaufen.

Die Faustregel

Liegt die Nettomietrendite nach allen Kosten unter einem Prozent, steht gleichzeitig eine größere Sanierung an und ist die Spekulationsfrist abgelaufen, dann arbeitet die Immobilie gegen Sie. Trifft nur eines davon zu, lohnt der genaue Blick.

Rechnen lässt sich das aber erst, wenn zwei Zahlen feststehen: der heutige Verkehrswert und die erzielbare Miete. Beide ermitteln wir kostenlos vor Ort - die Bewertung übernimmt ein DEKRA-zertifizierter Sachverständiger, nicht ein Online-Rechner. Eine Verpflichtung entsteht daraus nicht, und wenn das Halten die bessere Rechnung ist, sagen wir Ihnen das.

Welche Wege sonst noch offenstehen, ordnet die Übersicht Vermieter in Stuttgart.

Häufige Fragen

Rechne ich mit dem Kaufpreis oder dem heutigen Wert?

Mit dem heutigen Verkehrswert. Der Kaufpreis von damals ist für die Entscheidung bedeutungslos, weil Sie ihn nicht mehr beeinflussen können. Was zählt, ist der Betrag, den Sie heute bekommen würden und auf den Sie verzichten, solange Sie halten.

Welche Nettomietrendite ist normal?

In Stuttgart liegen Bestandswohnungen nach allen Kosten häufig zwischen 1 und 2,5 Prozent, in sehr guten Lagen auch darunter. Das liegt an den hohen Kaufpreisen, nicht an schlechten Mieten.

Muss ich den Mieter vor dem Verkauf informieren?

Eine Pflicht zur vorherigen Information gibt es nicht, wohl aber zur Duldung von Besichtigungen mit angemessener Ankündigung. Ein Vorkaufsrecht hat Ihr Mieter nur, wenn die Wohnung während seines Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde.

Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu sanieren?

Selten vollständig. Energetische Maßnahmen zahlen sich beim Preis meist nicht in voller Höhe aus. Was sich rechnet, ist die Beseitigung offensichtlicher Mängel und ein vollständiger Unterlagensatz.

Was ist mit der Mietpreisbremse?

Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für die Rendite heißt das: Nach oben ist der Spielraum gedeckelt, nach unten nicht - umso wichtiger, die bestehende Miete regelmäßig zu prüfen.

Hinweis: Stand Oktober 2026, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihre persönliche Situation sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.