Mieterhöhung mit dem Mietspiegel: Was Vermietern wirklich zusteht

06 Oktober 2026

Viele Mietverhältnisse in Stuttgart laufen seit Jahren unverändert, während die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen ist. Wer das ändern will, braucht keinen Anwalt, aber drei Dinge: einen Grund, eine Begründung und Geduld - denn an mehreren Stellen laufen Fristen. Was Ihnen nach § 558 BGB zusteht, wo die Grenze liegt und wie Sie die Erhöhung mit dem Mietspiegel belegen, steht hier. (Stand: Oktober 2026)

Die drei Grenzen, die gleichzeitig gelten

Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nur zulässig, wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind. Die schärfste entscheidet.

Grenze	Regel
Ortsübliche Vergleichsmiete	Die neue Miete darf sie nicht überschreiten
Kappungsgrenze	höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 Prozent
Jahressperrfrist	seit der letzten Erhöhung müssen zwölf Monate vergangen sein, die neue Miete gilt frühestens fünfzehn Monate danach

Für Stuttgart gilt die gesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Die Stadt zählt zu den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, für die Baden-Württemberg die Absenkung per Verordnung festgelegt hat. Wer also seit drei Jahren 900 Euro nimmt, kommt auf höchstens 1.035 Euro - selbst wenn die ortsübliche Miete deutlich darüber läge.

Die Begründung: Mietspiegel ist der einfachste Weg

Ihr Erhöhungsverlangen muss begründet sein. Das Gesetz lässt vier Wege zu, praktisch zählt vor allem der erste:

Mietspiegel der Gemeinde. Bei einem qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB genügt der Verweis; den Spiegel beifügen müssen Sie nur, wenn er nicht allgemein zugänglich ist. Für Stuttgart ist er es, als kostenloses PDF.
Drei Vergleichswohnungen mit Adresse und Miete, die Sie benennen können.
Gutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen.
Mietdatenbank, wo eine geführt wird.

Welche Werte der Stuttgarter Mietspiegel ausweist, wie die Zu- und Abschläge funktionieren und wo Sie den amtlichen Rechner finden, steht im Mietspiegel Stuttgart.

Form und Ablauf

Das Verlangen geht in Textform an alle im Vertrag genannten Mieter - E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Es muss die neue Miete nennen, die Begründung enthalten und erkennen lassen, ab wann sie gelten soll.

Dann läuft die Überlegungsfrist: Ihr Mieter hat bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit zuzustimmen. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem darauffolgenden Monat. Schweigt er oder lehnt ab, bleibt Ihnen die Zustimmungsklage, und zwar innerhalb von drei weiteren Monaten.

Ein häufiger Fehler: Die Erhöhung wird nicht an alle Mieter gerichtet. Stehen zwei Namen im Vertrag, muss das Schreiben an beide gehen, sonst ist es unwirksam.

Rechenbeispiel

Eine 68-Quadratmeter-Wohnung in Stuttgart-Feuerbach, Baujahr 1974, letzte Erhöhung vor vier Jahren:

Posten	Wert
bisherige Nettokaltmiete	612 Euro (9,00 Euro je m²)
ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel	10,40 Euro je m², also 707 Euro
Kappungsgrenze (15 Prozent auf 612 Euro)	höchstens 703 Euro
zulässige neue Miete	703 Euro
Erhöhung pro Monat	91 Euro
Erhöhung pro Jahr	1.092 Euro

Hier greift die Kappungsgrenze, nicht die Vergleichsmiete: Erlaubt sind 703 statt der rechnerisch möglichen 707 Euro. Die restlichen vier Euro können Sie erst in drei Jahren nachholen.

Die Zahlen sind ein Beispiel. Welcher Wert für Ihre Wohnung gilt, hängt von Baujahr, Fläche, Ausstattung und Wohnlage ab.

Was die Erhöhung für den Wert bedeutet

Die Miete bestimmt beim Ertragswertverfahren unmittelbar den Wert Ihrer Immobilie. Eine Anpassung um 91 Euro im Monat erhöht den Jahresertrag um 1.092 Euro - bei einem Vervielfältiger von 25 entspricht das rund 27.000 Euro mehr Verkehrswert.

Deshalb lohnt der Blick auf die Miete, bevor Sie über einen Verkauf nachdenken. Ob sich Halten oder Verkaufen rechnet, zeigt der Ratgeber vermieten oder verkaufen. Die Übersicht über alle Wege steht unter Vermieter in Stuttgart.

Was keine Mieterhöhung nach § 558 ist

Modernisierungsumlage. Nach einer energetischen Sanierung dürfen Sie acht Prozent der umlagefähigen Kosten auf die Jahresmiete legen, gedeckelt auf drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Das ist ein eigener Weg mit eigenen Regeln, und er zählt nicht in die Kappungsgrenze.

Staffel- und Indexmiete. Wurde eine davon vereinbart, ist eine Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen. Dann gilt, was im Vertrag steht.

Neuvermietung. Bei einem neuen Mietvertrag greift nicht § 558, sondern die Mietpreisbremse: höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Häufige Fragen

Wie oft darf ich die Miete erhöhen?

Frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung, und auch dann nur im Rahmen der Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren. Praktisch heißt das: alle drei Jahre einmal in voller Höhe oder häufiger in kleineren Schritten.

Gilt die Kappungsgrenze von 15 Prozent in ganz Baden-Württemberg?

Nein, nur in Gemeinden, die das Land per Verordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Stuttgart gehört dazu, viele kleinere Orte im Umland nicht. Dort gelten 20 Prozent.

Muss ich den Mietspiegel beilegen?

Bei einem allgemein zugänglichen Mietspiegel nicht. Der Stuttgarter ist kostenlos abrufbar, ein Verweis genügt. Schaden kann die Beilage aber nie, sie macht das Schreiben nachvollziehbarer.

Was, wenn mein Mieter nicht zustimmt?

Dann können Sie innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist auf Zustimmung klagen. Vorher lohnt fast immer das Gespräch: Viele Ablehnungen beruhen darauf, dass die Begründung nicht verstanden wurde.