Geerbtes Haus verkaufen: Diese Steuern fallen an - und so vermeiden Sie sie

Wer ein Haus erbt und verkaufen will, hat es mit zwei völlig verschiedenen Steuern zu tun: der Erbschaftsteuer (auf das Erbe selbst) und der Spekulationssteuer (auf den Gewinn beim Verkauf). Beide lassen sich in vielen Fällen ganz oder teilweise vermeiden - wenn man die Fristen und Freibeträge kennt. Hier der Überblick aus unserer Beratungspraxis in Stuttgart.

Steuer 1: Die Spekulationssteuer - meistens fällt sie gar nicht an

Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung wird der Veräußerungsgewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert (§ 23 EStG). Für Erben gilt dabei die wichtigste Regel überhaupt:

Sie treten in die Fußstapfen des Erblassers. Es zählt nicht Ihr Erbdatum, sondern der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Verstorbenen. Hat Ihre Mutter das Haus 1998 gekauft, ist die Zehnjahresfrist längst abgelaufen - Sie verkaufen komplett steuerfrei, egal wann.

Steuerfrei ist der Verkauf außerdem, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde - vom Erblasser oder von Ihnen. Auch angebrochene Jahre zählen.

Spekulationssteuer droht also nur in einer Konstellation: Der Erblasser hat innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft, niemand hat selbst darin gewohnt, und der Wert ist seitdem gestiegen. Dann versteuern Sie die Differenz zwischen damaligem Kaufpreis und Ihrem Verkaufspreis (abzüglich Verkaufskosten).

Steuer 2: Die Erbschaftsteuer - Freibeträge nutzen

Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall, nicht erst beim Verkauf. Entscheidend sind die Freibeträge:

Verwandtschaft	Freibetrag
Ehepartner	500.000 €
Kinder (je Kind, je Elternteil)	400.000 €
Enkel	200.000 €
Geschwister, Nichten, Neffen	20.000 €

Zwei Kinder können also von einem Elternteil zusammen 800.000 € steuerfrei erben - in der Region Stuttgart reicht das für die meisten Einfamilienhäuser.

Dazu kommt die Familienheim-Regel: Erben Ehepartner oder Kinder die selbstgenutzte Immobilie des Verstorbenen und ziehen unverzüglich ein, bleibt sie komplett erbschaftsteuerfrei (bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche) - allerdings nur, wenn sie zehn Jahre selbst darin wohnen. Wer vorher verkauft oder vermietet, zahlt die Steuer rückwirkend nach. Wer ohnehin verkaufen will, sollte diese Regel also gar nicht erst in Anspruch nehmen, sondern mit den Freibeträgen rechnen.

Der Hebel, den viele verschenken: der angesetzte Immobilienwert

Das Finanzamt bewertet die geerbte Immobilie pauschal nach dem Bewertungsgesetz - und liegt dabei gerade bei älteren oder renovierungsbedürftigen Häusern oft über dem tatsächlichen Marktwert. Die Folge: zu viel Erbschaftsteuer.

Dagegen hilft § 198 BewG: Sie dürfen per Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen einen niedrigeren Wert nachweisen. Bei einem Haus, das das Finanzamt mit 650.000 € ansetzt, ein Gutachten aber realistisch mit 560.000 € bewertet, sinkt die Bemessungsgrundlage um 90.000 € - bei 15 % Steuersatz sind das 13.500 € Ersparnis. Auch ein zeitnaher tatsächlicher Verkaufspreis kann als Nachweis dienen. Genau solche Gutachten erstellt unser DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D2) - sprechen Sie uns an, bevor Sie die Erbschaftsteuererklärung abgeben.

Beispielrechnung

Tochter erbt 2026 das Elternhaus in Stuttgart (Marktwert 550.000 €, von den Eltern 1995 gekauft, zuletzt vom Vater bewohnt):

• Spekulationssteuer: 0 € - Kauf 1995 liegt über zehn Jahre zurück (Fußstapfen-Regel).
• Erbschaftsteuer: 550.000 € - 400.000 € Freibetrag = 150.000 € steuerpflichtig, Steuerklasse I, 11 % = 16.500 €.
• Mit Gutachten, das 495.000 € belegt: 95.000 € steuerpflichtig, 11 % = 10.450 € - über 6.000 € gespart.

Erbengemeinschaft: erst einigen, dann verkaufen

Erben mehrere Personen gemeinsam, kann keiner allein verkaufen. Der Verkauf am freien Markt ist meist die sauberste Lösung, weil er den echten Marktwert realisiert und den Erlös teilbar macht - im Gegensatz zur Auszahlung einzelner Erben auf Basis geschätzter Werte. Eine neutrale Bewertung durch einen Sachverständigen nimmt dabei den häufigsten Streitpunkt vom Tisch: den Wert. Wir haben bereits mehrere Immobilien von Erbengemeinschaften verkauft - auch als neutraler Vermittler zwischen den Erben, wenn die Vorstellungen auseinandergingen. Was sonst noch zu klären ist (Fristen, Unterlagen, Grundbuchberichtigung), haben wir im Ratgeber Immobilie geerbt - was mache ich nun? zusammengefasst; die vollständige Unterlagen-Liste finden Sie auf unserer Seite Immobilie geerbt.

Fazit: Erst rechnen, dann entscheiden

1. Spekulationsfrist prüfen: Wann hat der Erblasser gekauft? Über zehn Jahre oder selbst bewohnt = steuerfrei.
2. Erbschaftsteuer kalkulieren: Freibeträge ansetzen, bei Werten darüber ein Verkehrswertgutachten prüfen (§ 198 BewG).
3. Marktwert ermitteln: Erst mit belastbarem Wert lässt sich entscheiden - verkaufen, vermieten oder selbst einziehen. Starten Sie mit der kostenlosen Online-Wertermittlung oder direkt mit der Bewertung durch unseren Sachverständigen in Stuttgart.

Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung - für die verbindliche Berechnung arbeiten wir mit einem Steuerberater aus unserem Netzwerk zusammen und stellen gerne den Kontakt her.

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