Wohnung verkaufen ohne Makler: Der Ablauf in 10 Schritten - und die WEG-Fallen, die niemand erwähnt

Eine Eigentumswohnung ohne Makler zu verkaufen ist möglich - und in einem Punkt anspruchsvoller als der Hausverkauf: Sie verkaufen nicht nur vier Wände, sondern einen Anteil an einer Gemeinschaft. Käufer und vor allem deren Banken prüfen Teilungserklärung, Protokolle, Rücklage und Hausgeld genauer als jede Küche. Wer das unterschätzt, verliert den Käufer in der Finanzierungsphase. Hier ist der komplette Ablauf in 10 Schritten, ehrlich mit den Kosten, die auch ohne Provision anfallen - und mit den WEG-Fallen, die niemand erwähnt. (Stand: September 2026)

Was Sie ohne Makler sparen - und was trotzdem kostet

Die Verkäuferprovision liegt in Baden-Württemberg bei üblicherweise 3,57 Prozent inkl. MwSt. - bei 350.000 € also rund 12.500 €. Das sparen Sie. Nicht sparen können Sie:

Posten	Kosten ohne Makler
Energieausweis (falls abgelaufen)	100 bis 500 €
Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Aufteilungsplan	20 bis 60 € je Dokument, Beschaffung oft mehrere Wochen
Professionelle Fotos (empfohlen)	200 bis 500 €
Portal-Inserate (ImmoScout, Immowelt, privat)	100 bis 400 € je Portal und Monat
Ihre Zeit: Besichtigungen, Anfragen, Verhandlung	erfahrungsgemäß 40 bis 80 Stunden

Und das Preisrisiko: Privatverkäufer setzen den Preis nach Portal-Angeboten an - die liegen systematisch über den tatsächlichen Verkaufspreisen. Was der Verkauf ohne Makler unterm Strich wirklich kostet, rechnet der Ratgeber Haus verkaufen - mit oder ohne Makler? vor.

Die 10 Schritte

1. Wert ermitteln. Nicht nach Wunsch, nicht nach Nachbarn: Eine anonyme erste Spanne liefert der Sofort-Rechner, die belastbare Zahl eine Bewertung mit Blick in die WEG-Unterlagen - Rücklage, Sanierungsstau und Hausgeld verändern den Wert einer Wohnung um zweistellige Prozentsätze.
2. WEG-Unterlagen komplett machen. Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, aktueller Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung, Höhe der Instandhaltungsrücklage, Beschlusssammlung, Energieausweis. Ohne diese Mappe finanziert keine Bank.
3. Beschlüsse prüfen. Steht eine Sonderumlage oder Sanierung (Dach, Fassade, Heizung nach GModG) an? Das muss ins Exposé - verschwiegene Beschlüsse sind der häufigste Grund für Rücktritte und Haftung.
4. Angebotspreis festlegen - mit Puffer für die Verhandlung, aber nicht so hoch, dass die Wohnung nach vier Wochen als Ladenhüter gilt.
5. Exposé erstellen. Grundriss mit Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, Hausgeld mit Aufschlüsselung, Rücklage, Baujahr, Energiekennwerte (Pflicht im Inserat), Stellplatz, Keller.
6. Inserieren - Portale, eigenes Netzwerk, Aushang im Haus (Nachbarn kaufen erstaunlich oft).
7. Anfragen filtern. Finanzierungsbestätigung vor der Besichtigung verlangen, sonst führen Sie Wohnungstouristen durch Ihr Zuhause.
8. Besichtigungen einzeln, nicht als Sammeltermin - Käufer von Wohnungen wollen Fragen zur Gemeinschaft stellen.
9. Verhandeln und Kaufvertrag. Notar beauftragt der Käufer, den Entwurf prüfen Sie - insbesondere Übergabetermin, Hausgeldabgrenzung, Rücklagenübergang, Mängelhaftung.
10. Übergabe mit Protokoll, Zählerständen, Schlüsseln, WEG-Verwalter informieren.

Die vier WEG-Fallen

• Die Rücklage wird nicht bezahlt. Der Anteil an der Instandhaltungsrücklage geht mit der Wohnung über - er ist im Kaufpreis enthalten, nicht obendrauf. Wer ihn gesondert ausweist, senkt aber die Grunderwerbsteuer des Käufers (Grunderwerbsteuer BW).
• Der Verwalter muss zustimmen. Viele Teilungserklärungen enthalten eine Verwalterzustimmung zum Verkauf. Ohne sie kein Grundbuchvollzug - früh anfragen.
• Sanierungsbeschlüsse nach Vertragsschluss. Wer trägt eine Sonderumlage, die zwischen Beurkundung und Übergabe beschlossen wird? Muss im Vertrag stehen.
• Vermietete Wohnung. Der Mieter bleibt, der Käuferkreis schrumpft auf Kapitalanleger - eigene Regeln, eigener Preis: Vermietete Wohnung verkaufen.

Steuern beim Wohnungsverkauf

Selbst bewohnt: in der Regel steuerfrei. Vermietet und innerhalb von zehn Jahren nach Kauf verkauft: Spekulationssteuer auf den Gewinn, inklusive der genutzten Abschreibungen. Der Überblick steht im Ratgeber Haus verkaufen: Welche Steuern fallen an?.

Wann Sie doch einen Makler nehmen sollten

Wenn die Wohnung in Stuttgart liegt und Sie den Preis im Bezirksvergleich nicht sicher einschätzen können; wenn die WEG kompliziert ist (Sanierungsstau, Streit, hohe Sonderumlagen); wenn Sie nicht vor Ort sind; oder wenn Zeit knapper ist als Geld. Wir bewerten kostenlos, beschaffen alle WEG-Unterlagen und verkaufen mit Provision nur im Erfolgsfall - was das kostet, steht transparent im Ratgeber Was kostet ein Makler?, wie es abläuft unter Wohnung verkaufen Stuttgart.

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Häufige Fragen

Kann ich meine Eigentumswohnung ohne Makler verkaufen? Ja. Sie übernehmen dann Bewertung, WEG-Unterlagen, Exposé, Inserate, Besichtigungen, Käuferprüfung und Verhandlung selbst. Entscheidend sind vollständige WEG-Unterlagen, weil Banken sie für die Käuferfinanzierung verlangen.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Eigentumswohnung? Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Höhe der Rücklage, Beschlusssammlung, Energieausweis, Grundriss mit Wohnflächenberechnung.

Was kostet der Verkauf einer Wohnung ohne Makler? Keine Provision, aber Energieausweis, Dokumentenbeschaffung, Fotos und Inserate - meist einige hundert bis über tausend Euro, plus 40 bis 80 Stunden eigene Zeit und das Risiko eines falsch angesetzten Preises.

Muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen? Wenn die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung vorsieht, ja - ohne sie wird der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen. Die Zustimmung sollte früh angefragt werden.

Hinweis: Stand September 2026, keine Rechtsberatung. Kostenlose Bewertung Ihrer Wohnung in Stuttgart und der Region durch unseren DEKRA-zertifizierten Sachverständigen (D2) - auch wenn Sie danach selbst verkaufen.