Haus verkaufen: Welche Steuern fallen an - und wann der Verkauf steuerfrei ist

Die gute Nachricht zuerst: Der Verkauf des selbst bewohnten Hauses ist in Deutschland in aller Regel steuerfrei. Steuern fallen beim Verkauf nur in bestimmten Konstellationen an - bei vermieteten Objekten innerhalb der Zehnjahresfrist, bei gewerblichem Handel, bei Erbschaft oder Schenkung im Vorfeld. Hier ist der Überblick, welche Steuer wann greift, wer sie zahlt und wie Sie den Verkauf so planen, dass nichts anfällt, was nicht anfallen muss. (Stand: September 2026)

Die vier Steuern rund um den Hausverkauf

Steuer	Wer zahlt	Wann	Höhe
Spekulationssteuer (Einkommensteuer auf den Gewinn)	Verkäufer	Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf, sofern nicht selbst genutzt	persönlicher Steuersatz bis 45 % auf den Gewinn
Grunderwerbsteuer	Käufer (üblich)	jeder Kauf	5 % des Kaufpreises in Baden-Württemberg
Grundsteuer	Eigentümer am 1. Januar	laufend, jährlich	nach Bodenwertmodell BW
Erbschaft-/Schenkungsteuer	Erbe/Beschenkter	bei Übergang vor dem Verkauf	nach Freibeträgen (400.000 € je Kind)

Dazu kommt bei mehr als drei Verkäufen in fünf Jahren die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel mit Gewerbesteuer - für Privatverkäufer selten, für Erben mehrerer Objekte relevant.

1. Spekulationssteuer: die einzige Steuer, die den Verkäufer wirklich trifft

Sie fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf (jeweils Notartermin) weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst genutzt wurde. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie

• die Immobilie durchgehend seit Kauf selbst bewohnt haben, oder
• sie im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt haben (angebrochene Jahre zählen), oder
• die Zehnjahresfrist abgelaufen ist.

Vermietete Objekte sind der Regelfall für die Steuer - und bei ihnen erhöhen die genutzten Abschreibungen den Gewinn zusätzlich. Wie der Gewinn berechnet wird und welche Fristen bei Erbe und Schenkung gelten, steht im Ratgeber Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Rechenbeispiel: Vermietete Wohnung, gekauft 2019 für 300.000 €, verkauft 2026 für 420.000 €, Abschreibungen 25.000 €, Verkaufskosten 10.000 €. Gewinn: 420.000 - 300.000 - 10.000 + 25.000 = 135.000 €. Bei 42 Prozent Steuersatz: rund 56.700 € Steuer. Verkauf ab 2029: 0 €.

2. Grunderwerbsteuer: trägt der Käufer - beeinflusst aber Ihren Preis

5 Prozent des Kaufpreises in Baden-Württemberg, fällig beim Käufer. Für Sie als Verkäufer zweifach relevant: Erstens haften Sie gesetzlich mit, wenn der Käufer nicht zahlt - deshalb prüfen wir die Finanzierung vor dem Notartermin. Zweitens können Sie den Kaufpreis für den Käufer effektiv senken, ohne nachzulassen: Bewegliches Inventar (Einbauküche, Markise, Sauna) wird im Vertrag gesondert ausgewiesen und mindert die Bemessungsgrundlage. Details und Ausnahmen (Verkauf an Kinder, Ehepartner) im Ratgeber Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg.

3. Grundsteuer im Verkaufsjahr: Stichtag 1. Januar

Wer am 1. Januar Eigentümer ist, schuldet die Grundsteuer für das ganze Jahr - auch wenn im Februar verkauft wird. Die Praxis regelt das im Kaufvertrag: Der Käufer erstattet ab Besitzübergang anteilig. Wie das Bodenwertmodell in Baden-Württemberg rechnet und was das für große Grundstücke bedeutet: Grundsteuer Baden-Württemberg.

4. Erbschaft- und Schenkungsteuer: die Steuer vor dem Verkauf

Wer ein Haus erbt und dann verkauft, zahlt beim Verkauf selbst meist keine Steuer - der Erblasser hatte die Zehnjahresfrist in aller Regel längst erfüllt. Die Steuerfrage stellt sich davor: Erbschaftsteuer auf den Wert der Immobilie, mit Freibeträgen von 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € je Kind, 200.000 € je Enkel. Das Familienheim bleibt steuerfrei, wenn Ehepartner oder Kinder es zehn Jahre selbst bewohnen (bei Kindern bis 200 m²). Und: Das Finanzamt bewertet pauschal, oft zu hoch - ein Gutachten nach § 198 BewG kann einen niedrigeren Wert nachweisen. Alles dazu im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: Steuern.

Steuern beim Verkauf legal vermeiden: fünf Stellschrauben

1. Frist abwarten: Liegt der Zehnjahres-Stichtag nur Monate entfernt, vermarkten wir so, dass die Beurkundung danach liegt.
2. Eigennutzung dokumentieren: Meldebescheinigung, Nebenkostenabrechnungen - das Finanzamt fragt nach.
3. Verkaufskosten erfassen: Makler, Notarkosten des Verkäufers, Vorfälligkeitsentschädigung, Renovierung für den Verkauf mindern den Gewinn.
4. Inventar gesondert ausweisen: senkt die Grunderwerbsteuer des Käufers und macht Ihr Angebot attraktiver.
5. Nicht mehr als drei Objekte in fünf Jahren: sonst droht die Gewerblichkeit - Erbengemeinschaften mit mehreren Immobilien sollten das vorab mit dem Steuerberater klären.

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Häufige Fragen

Muss ich beim Verkauf meines Hauses Steuern zahlen? Beim selbst bewohnten Haus in aller Regel nein. Steuer fällt an, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft wird und nicht selbst genutzt war - dann greift die Spekulationssteuer auf den Gewinn.

Wie hoch ist die Steuer beim Hausverkauf? Es gibt keinen festen Satz. Der Veräußerungsgewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, bis zu 45 Prozent. Grunderwerbsteuer (5 Prozent in BW) trägt der Käufer.

Welche Steuern fallen beim Wohnungsverkauf an? Dieselben wie beim Haus: Spekulationssteuer bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren ohne Eigennutzung, Grunderwerbsteuer beim Käufer, Grundsteuer nach Stichtag. Bei vermieteten Wohnungen erhöhen die Abschreibungen den steuerpflichtigen Gewinn.

Kann ich Maklerkosten von der Steuer absetzen? Als Verkaufskosten mindern sie den steuerpflichtigen Gewinn, wenn Spekulationssteuer anfällt. Bei steuerfreiem Verkauf gibt es nichts abzusetzen - was ein Makler kostet, erklärt der Ratgeber Was kostet ein Makler?.

Hinweis: Stand September 2026, keine Steuerberatung - für Ihren Fall ist Ihr Steuerberater zuständig. Den Verkaufszeitpunkt und -preis planen wir gemeinsam: kostenlose Bewertung durch unseren DEKRA-zertifizierten Sachverständigen (D2).