Haus verkaufen über Sparkasse oder Bank: Was der Bankmakler leistet - und wo die Grenzen liegen

“Wir verkaufen über die Sparkasse, da haben wir schon das Konto.” Der Gedanke ist naheliegend: Die Hausbank kennt Sie, hat eine Immobilienabteilung und wirkt seriös. Sparkassen-Immobilien, Volksbank-Immobilien, LBS und Postbank gehören tatsächlich zu den größten Vermittlern in Baden-Württemberg. Aber ein Bankmakler ist ein Makler mit Bankstruktur - mit Vorteilen, die oft überschätzt, und Grenzen, die selten erwähnt werden. Hier ist der nüchterne Vergleich. (Stand: September 2026)

Was der Bankmakler leistet - und gut kann

• Reichweite über die Filialen: Käufer, die in der Bank eine Finanzierung anfragen, bekommen die Objekte der hauseigenen Immobilienabteilung gezeigt. Das ist ein echter Kanal.
• Finanzierungsnähe: Käufer und Finanzierung sitzen unter einem Dach - Bonitätsprüfung und Zusage gehen schnell.
• Standardprozesse: Exposé, Portale, Notarbegleitung laufen nach festem Schema. Seriös, aber selten individuell.
• Marke: Für manche Verkäufer zählt das Logo im Exposé.

Wo die Grenzen liegen

1. Provision ist dieselbe. Bankmakler verlangen marktübliche Sätze - in der Regel 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Partei, wie freie Makler. Ein Rabatt fürs Konto ist die Ausnahme. Was das bedeutet, steht im Ratgeber Was kostet ein Makler?.
2. Der Interessenkonflikt: Die Bank verdient zweimal - an Ihrer Provision und an der Finanzierung des Käufers. Ein Käufer mit Finanzierung im eigenen Haus ist für den Bankmakler attraktiver als ein Barzahler mit besserem Preis. Das muss nicht zu Ihrem Nachteil sein, aber es ist ein Anreiz, der bei einem unabhängigen Makler nicht existiert.
3. Bewertung durch Vertrieb, nicht durch Sachverständige. Die Wertindikation kommt meist aus einem Bewertungstool, geprüft von einem Immobilienberater der Bank. Für ein Standardobjekt ausreichend, für Hanglagen in Stuttgart, Denkmalschutz in Ludwigsburg oder ein Mehrfamilienhaus mit Bestandsmieten nicht. Ein DEKRA-zertifizierter Sachverständiger arbeitet anders: Immobilienbewertung Stuttgart.
4. Standardisierte Vermarktung: Feste Fotografen-Slots, Standard-Exposé, Portale. Diskretverkauf über vorgemerkte Käufer, individuelle Zielgruppenansprache oder Social Media gehören selten zum Paket.
5. Gebietsgrenzen: Sparkassen sind regional organisiert. Ein Käufer aus dem Nachbarkreis ist für die Sparkasse Ludwigsburg nicht sichtbar, für einen Makler mit Vormerkliste über die ganze Region schon.
6. Personalwechsel: Immobilienberater in Banken rotieren. Wer Sie am Anfang beraten hat, ist beim Notartermin oft nicht mehr zuständig.

Der Vergleich im Überblick

Kriterium	Bankmakler (Sparkasse, Volksbank, LBS)	Unabhängiger Makler	Privatverkauf
Provision	üblich, ca. 3,57 % je Partei	üblich, ca. 3,57 % je Partei	keine
Bewertung	Tool + Berater	Sachverständiger vor Ort (bei PORTIMMO DEKRA D2)	selbst
Käuferkanal	Filialkunden, Portale	Vormerkliste, Portale, diskret, Netzwerk	Portale
Interessenkonflikt	Finanzierungsprovision	keiner	keiner
Individualität	Standardprozess	objektbezogen	selbst
Zeitaufwand für Sie	gering	gering	hoch

Für wen der Bankmakler passt - und für wen nicht

Passt: Standardobjekt in normaler Lage, Verkäufer will wenig Aufwand, akzeptiert Standardprozess, und die Bank hat im Ort tatsächlich einen starken Immobilienvertrieb.

Passt weniger: individuelle Objekte (Hanglage, Altbau, Denkmal, Mehrfamilienhaus), Wunsch nach diskretem Verkauf, Käufer aus der ganzen Region gesucht, oder wenn Sie eine Bewertung wollen, die in Verhandlungen hält. Wie ein unabhängiger Prozess aussieht: Immobilienmakler Stuttgart. Und wer die Alternative Privatverkauf ehrlich durchrechnen will: Haus verkaufen - mit oder ohne Makler?.

Ein Tipp, egal wen Sie beauftragen

Lassen Sie sich vor der Beauftragung eine schriftliche Bewertung mit Begründung geben - Verfahren, Vergleichsobjekte, Zu- und Abschläge. Wer nur eine Zahl liefert, hat sie nicht ermittelt, sondern angeboten. Das gilt für Bank, freien Makler und Online-Rechner gleichermaßen.

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Häufige Fragen

Ist der Verkauf über die Sparkasse günstiger? In der Regel nicht. Bankmakler verlangen marktübliche Provisionen von etwa 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Partei. Ein Nachlass für Bestandskunden ist die Ausnahme.

Bewertet die Bank meine Immobilie kostenlos? Meist ja, als Wertindikation aus einem Bewertungstool mit Beraterprüfung. Eine Bewertung durch einen Sachverständigen vor Ort ist das nicht - für individuelle Objekte ein relevanter Unterschied.

Hat der Bankmakler einen Interessenkonflikt? Strukturell ja: Die Bank verdient an Ihrer Provision und an der Finanzierung des Käufers. Das kann die Käuferauswahl beeinflussen. Ein unabhängiger Makler hat diesen zweiten Anreiz nicht.

Kann ich Bankmakler und freien Makler parallel beauftragen? Rechtlich ja, praktisch selten sinnvoll: Mehrere Makler mit demselben Objekt erzeugen Preisdruck statt mehr Käufer. Besser einen Partner wählen - mit Alleinauftrag auf Zeit.

Hinweis: Stand September 2026. Konditionen der Bankmakler sind regional verschieden und ändern sich; die Angaben beschreiben marktübliche Strukturen, keine konkreten Angebote einzelner Institute. PORTIMMO ist unabhängig - kein Finanzinstitut, kein Franchise.