Unterlagen beim Hauskauf: die vollständige Checkliste für Käufer

Wer ein Haus kauft, unterschreibt beim Notar einen Vertrag über mehrere hunderttausend Euro - und fast alles, was diesen Kaufpreis rechtfertigt oder gefährdet, steht in Dokumenten. Diese vollständige Checkliste zeigt, welche Unterlagen Sie beim Hauskauf verlangen sollten, wer sie beschafft, was sie kosten und worauf Sie im Einzelnen achten müssen. (Stand: September 2026)

Die Pflicht: Unterlagen, ohne die Sie nicht unterschreiben sollten

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: Was gehört Ihnen allein (Sondereigentum), was der Gemeinschaft? Stellplatz, Kellerraum, Terrasse und Gartenanteil sind hier geregelt - und Sondernutzungsrechte sind nicht dasselbe wie Eigentum.
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen: die ehrlichste Quelle über eine WEG. Hier stehen Streitigkeiten, Sanierungsstau und geplante Sonderumlagen.
• Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre: Wie hoch ist das Hausgeld, was davon ist umlagefähig?
• Höhe der Instandhaltungsrücklage: Eine schwache Rücklage bei anstehender Dach- oder Fassadensanierung bedeutet eine Sonderumlage, die Sie mittragen.
• Beschlusssammlung: bindende Beschlüsse, die auf Sie übergehen.

Die Kür: Unterlagen, die teure Überraschungen verhindern

• Baulastenverzeichnis (in Baden-Württemberg beim Baurechtsamt): öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen - etwa Abstandsflächen oder Zufahrtsrechte für Nachbarn.
• Altlastenkataster / Bodenschutzkataster: besonders bei Grundstücken mit gewerblicher Vorgeschichte.
• Bebauungsplan und Auskunft zur Bebaubarkeit: entscheidend, wenn Sie anbauen, aufstocken oder nachverdichten wollen.
• Erschließungsbeiträge und Anliegerbescheide: offene Beiträge können den Käufer treffen.
• Nachweise zu Sanierungen (Dach, Fenster, Heizung, Elektrik) inklusive Rechnungen und Gewährleistungen.
• Schornsteinfegerprotokoll und Heizungswartung: Alter des Kessels, Mängelanzeigen - relevant für die Nachrüstpflichten nach dem GModG 2026.
• Versicherungsunterlagen: Die Wohngebäudeversicherung geht per Gesetz auf Sie über; Schadenhistorie prüfen.
• Mietverträge und Mieterliste, wenn Sie vermietet kaufen - siehe vermietete Wohnung.

Wer beschafft was, und was kostet es?

Der Verkäufer ist verpflichtet, den Energieausweis vorzulegen und bekannte Mängel offenzulegen. Alle übrigen Unterlagen kann er beschaffen, muss es aber nicht - in der Praxis übernimmt das ein Makler, der den Verkauf professionell vorbereitet. Als Käufer können Sie bei berechtigtem Interesse selbst anfragen:

• Grundbuchauszug: rund 10 bis 20 € (Amtsgericht), über den Notar meist im Kaufvorgang enthalten
• Flurkarte: etwa 15 bis 60 € je nach Ausführung
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis: rund 20 bis 50 €
• Einsicht in die Bauakte: rund 30 bis 100 €, Kopien extra
• Energieausweis: Verbrauchsausweis ab etwa 100 €, Bedarfsausweis 300 bis 500 € (Sache des Verkäufers)

Fehlen Unterlagen, ist das kein Grund zur Panik, aber ein Grund zur Nachfrage. Bei PORTIMMO liegen alle Dokumente bereits vor der ersten Besichtigung vollständig vor - was wir dafür zusammenstellen, zeigt die Seite Verkaufsunterlagen.

Zeitplan: Wann Sie welche Unterlage brauchen

1. Vor der Besichtigung: Exposé, Energieausweis, Grundriss, Wohnfläche, Baujahr, bei Wohnungen Hausgeld.
2. Nach der Besichtigung, vor dem Kaufpreisangebot: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle, Sanierungsnachweise, Baulastenverzeichnis.
3. Für die Finanzierungszusage: Die Bank verlangt in der Regel Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Fotos und bei Wohnungen Teilungserklärung und Wirtschaftsplan.
4. Vor dem Notartermin: Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vorher prüfen (gesetzliche Frist bei Verbrauchern), Löschungsbewilligungen für Grundschulden klären.
5. Zur Übergabe: Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsselliste, Bedienungsanleitungen, Wartungsverträge.

Wie der gesamte Kauf abläuft, steht im Ratgeber Ablauf beim Hauskauf in 10 Schritten; worauf Sie bei der Besichtigung selbst achten, in unserer Checkliste Hauskauf.

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Häufige Fragen zu Unterlagen beim Hauskauf

Welche Unterlagen muss der Verkäufer vorlegen?

Verpflichtend ist der Energieausweis (spätestens bei der Besichtigung). Außerdem muss der Verkäufer bekannte Mängel offenlegen. Alle weiteren Unterlagen sind Verhandlungssache - ein seriöser Anbieter stellt sie vollständig bereit.

Wie alt darf der Grundbuchauszug sein?

Für Banken und Notare sollte er nicht älter als drei Monate sein. Ältere Auszüge werden meist nicht akzeptiert, weil zwischenzeitlich Belastungen eingetragen worden sein können.

Was ist das Baulastenverzeichnis und warum ist es wichtig?

Es enthält öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstücks, die nicht im Grundbuch stehen - etwa Zufahrtsrechte oder Abstandsflächenübernahmen für den Nachbarn. Sie können die Bebaubarkeit erheblich einschränken. In Baden-Württemberg führt es das Baurechtsamt der Gemeinde.

Wer zahlt die Beschaffung der Unterlagen?

Üblicherweise der Verkäufer, weil er den Verkauf vorbereitet; bei einem Maklerauftrag ist die Beschaffung in der Regel Teil der Leistung. Käufer zahlen nur, wenn sie zusätzliche Auskünfte selbst einholen.

Was tun, wenn Unterlagen fehlen?

Fragen Sie schriftlich nach und machen Sie das Angebot davon abhängig. Fehlen Baugenehmigungen für Anbauten, kann das Nachgenehmigung oder Rückbau bedeuten - das gehört vor den Notartermin geklärt, nicht danach.

Hinweis: Stand September 2026, keine Rechtsberatung. Sie suchen ein Haus in Stuttgart und der Region? Lassen Sie sich als Suchkunde vormerken.