Ablauf beim Hauskauf: in 10 Schritten von der Suche bis zur Übergabe

Zwischen dem Entschluss zu kaufen und dem Schlüssel in der Hand liegen in der Regel drei bis neun Monate. Wer die Reihenfolge kennt, spart Zeit und verhandelt besser - wer sie durcheinanderbringt, verliert das Objekt an einen Mitbewerber, der seine Finanzierung schon stehen hat. In zehn Schritten läuft ein Hauskauf in Deutschland ab, mit den Besonderheiten für Stuttgart und die Region. (Stand: September 2026)

1. Budget klären, bevor Sie suchen

Rechnen Sie vom Eigenkapital rückwärts: Banken erwarten in der Regel 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln. In Baden-Württemberg summieren sich die Nebenkosten auf rund 9 bis 11 Prozent:

Bei 500.000 € Kaufpreis sind das 45.000 bis 55.000 € zusätzlich. Dauer: ein bis zwei Wochen.

2. Finanzierungsbestätigung einholen

Nicht das vollständige Darlehen, aber eine belastbare Zusage der Bank über die maximale Kaufsumme. In gefragten Lagen ist sie die Eintrittskarte zur Besichtigung: Verkäufer und Makler laden bevorzugt Interessenten ein, deren Finanzierung geklärt ist. Unsere Finanzierungspartner prüfen unabhängig. Dauer: ein bis drei Wochen.

3. Suchen und vormerken lassen

Portale zeigen nur einen Teil des Marktes. Ein erheblicher Anteil wechselt den Besitzer, bevor ein Inserat erscheint - über vorgemerkte Interessenten. Lassen Sie sich mit Ihrem Suchprofil registrieren, bei uns über die Kontaktseite, und sehen Sie sich die aktuellen Angebote an.

4. Besichtigen - und zwar zweimal

Beim ersten Termin geht es um das Gefühl, beim zweiten um die Substanz: Dach, Keller, Feuchtigkeit, Fenster, Heizung, Elektrik, Grundriss. Nehmen Sie beim zweiten Termin jemanden mit, der Bauerfahrung hat. Worauf im Einzelnen zu achten ist, steht in unserer Checkliste Hauskauf.

5. Unterlagen prüfen

Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Teilungserklärung, Protokolle, Energieausweis, Sanierungsnachweise. Hier entscheidet sich, ob der Preis stimmt - Wegerechte, Sonderumlagen oder ungenehmigte Anbauten kosten schnell fünfstellig. Die vollständige Liste: Unterlagen beim Hauskauf.

6. Preis verhandeln

Verhandelt wird mit Argumenten, nicht mit Prozenten: Sanierungsbedarf mit Handwerkerangebot, Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, Marktlage im Stadtteil (siehe Immobilienpreise Stuttgart). Ist das Objekt neu am Markt und gefragt, ist Verhandlungsspielraum gering; steht es länger, wächst er.

7. Finanzierung final abschließen

Jetzt geht es um Konditionen: Zinsbindung (10, 15 oder 20 Jahre), Tilgungssatz (heute üblich 2 bis 3 Prozent), Sondertilgungsrechte, Bereitstellungszinsen. Prüfen Sie KfW-Programme und die Heizungsförderung 2026, wenn Sie modernisieren wollen. Dauer: zwei bis vier Wochen.

8. Kaufvertragsentwurf prüfen

Der Notar wird meist vom Käufer beauftragt, ist aber neutral. Als Verbraucher haben Sie Anspruch darauf, den Entwurf mindestens 14 Tage vor dem Termin zu erhalten. Achten Sie auf: Kaufpreisfälligkeit, Übergabetermin, Regelung zu Inventar, Gewährleistungsausschluss und die Offenlegung bekannter Mängel. Lassen Sie den Entwurf im Zweifel anwaltlich prüfen.

9. Notartermin und Kaufpreiszahlung

Der Notar verliest den Vertrag vollständig, beide Seiten unterschreiben. Danach: Auflassungsvormerkung im Grundbuch (Ihr Platzhalter), Einholung von Löschungsbewilligungen und Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde. Erst wenn alles vorliegt, versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung - dann zahlen Sie. Zwischen Beurkundung und Zahlung liegen typischerweise vier bis acht Wochen.

10. Übergabe und Eigentumsumschreibung

Bei der Übergabe werden Zählerstände protokolliert, Schlüssel übergeben, Mängel festgehalten. Der Grunderwerbsteuerbescheid kommt wenige Wochen nach der Beurkundung; nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, erst dann werden Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Das dauert je nach Grundbuchamt weitere zwei bis sechs Monate - wirtschaftlich gehört Ihnen das Haus aber ab der Übergabe.

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Häufige Fragen zum Ablauf beim Hauskauf

Wie lange dauert ein Hauskauf insgesamt?

Von der ernsthaften Suche bis zur Übergabe vergehen meist drei bis neun Monate. Zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung liegen in der Regel vier bis acht Wochen, die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch folgt noch einmal zwei bis sechs Monate später.

Was kommt zuerst: Finanzierung oder Besichtigung?

Zuerst die Finanzierungsbestätigung. In gefragten Lagen werden Interessenten mit geklärter Finanzierung bevorzugt eingeladen, und nach der Besichtigung muss es oft schnell gehen.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg?

Rund 9 bis 11 Prozent des Kaufpreises: 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 1,5 bis 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch sowie üblicherweise 3,57 Prozent Maklerprovision inklusive Mehrwertsteuer für den Käufer.

Kann ich nach dem Notartermin noch zurücktreten?

In der Regel nicht. Mit der Beurkundung ist der Kaufvertrag bindend; ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ihn ausdrücklich vorsieht oder ein Anfechtungsgrund wie arglistige Täuschung vorliegt. Deshalb gehört jede Prüfung vor den Termin.

Wer sucht den Notar aus?

Üblicherweise der Käufer, weil er die Notarkosten trägt. Der Notar ist gesetzlich zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten.

Hinweis: Stand September 2026, keine Rechts- oder Steuerberatung.