Was ist ein Immobilien Sachverständiger oder Immobilien Gutachter?

Unser Geschäftsführer Erik Porthun ist Sachverständiger / Gutachter für Immobilien in Stuttgart und Umgebung. Was das genau bedeutet und warum er damit qualifiziert ist eine Immobilien Bewertung durchzuführen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was ist ein Gutachter

Ein Gutachter im Bereich Immobilien ist ein erfahrener Fachmann, der den Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie sachkundig und objektiv ermittelt. Dabei beurteilt er den Zustand, die Lage, Größe, Ausstattung und weitere wertbestimmende Faktoren des Objekts. Ziel ist die Erstellung eines Gutachtens, das als verlässliche Grundlage für Kauf, Verkauf, Finanzierung, Erbschaft oder rechtliche Streitigkeiten dient.

Tatsächlich ist der Begriff des Sachverständigen / Gutachter kein gesetzlich geschützter Begriff und trotzdem darf sich nicht jeder als Sachverständiger / Gutachter betiteln. Nach einigen Gerichtsurteilen ist der Begriff wie folgt definiert worden: Als Sachverständiger / Gutachter für Immobilien darf sich jeder nennen, der einen Nachweis der Sachkunde vorlegen kann und die persönliche Eignung besitzt. 

Als Nachweis wird ein Schriftstück anerkannt, in welchem die Teilnahme und/oder das Ablegen einer Prüfung nachgewiesen wird. Als Sachkunde wird die Ausbildung anerkannt wie z.B. bei Meistern, Ingenieuren und Architekten. Selbiges gilt auch bei Immobilienmaklern mit langjähriger Berufserfahrung.

Hinzukommend muss die ständige Weiterbildung gewährleistet sein, damit die Zertifizierung bestehen bleiben kann. Hier spricht man einer Rezertifizierung.

Die persönliche Eignung ist neben dem Leben in geordneten, wirtschaftlichen Verhältnissen und der Straffreiheit in folgende drei Begriffe eingeteilt:

• Objektivität ist auf die Sache bezogen. Somit dürfen persönliche Beziehungen und Verhältnisse nicht in die Bewertung einfließen.

• Neutralität bedeutet, dass die Aussagen der beteiligten Parteien angenommen werden und in der Gutachtenerstellung dann überprüft werden.

• Weisungsfreiheit im Zusammenhang mit dem Sachverständigen bedeutet, dass er die Untersuchungen in für ihn geeigneten Reihenfolge und mit dem von ihm gewählten Verfahren und Geräten durchführt. Anweisungen durch die Auftraggeber darf der Sachverständige nicht befolgen, da es die professionelle Vorgehensweise verhindert.

Als Geschäftsführer für die Immobilienvermittlung und Vermarktung ist eine entsprechende Zertifizierung als Immobiliengutachter (DEKRA) und Immobilienmakler (IHK) die Basis für Professionalität. Aufbauend darauf ist die langjährige Erfahrung als Immobiliengutachter und Immobilienmakler mit den Herausforderungen, um die Immobilienbewertung und Immobilien.

Gutachter oder Sachverständiger - was ist der Unterschied?

Im Immobilienbereich werden beide Begriffe weitgehend gleichbedeutend verwendet - einen rechtlichen Unterschied gibt es nicht. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung, sondern die nachgewiesene Qualifikation. Drei Stufen sind in der Praxis relevant:

• Freier Sachverständiger / Gutachter: Sachkunde-Nachweis und persönliche Eignung, keine gesetzliche Regulierung. Qualität hängt stark von Ausbildung und Erfahrung ab.
• Zertifizierter Sachverständiger (z. B. DEKRA, TÜV, DIN EN ISO/IEC 17024): geprüfte Qualifikation mit Pflicht zur Rezertifizierung. Die DEKRA unterscheidet die Stufen D1 (Standardobjekte), D2 (auch komplexere Objekte wie Mehrfamilienhäuser und vermietete Immobilien) und D3 (Spezialimmobilien).
• Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (ö.b.u.v.): von der IHK bestellt, vor allem für Gerichtsverfahren gefragt.

Erik Porthun ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung der Stufe D2 - qualifiziert also auch für Mehrfamilienhäuser, vermietete Objekte und Bewertungen für Erbschaft und Finanzamt.

Welche Arten von Gutachten gibt es?

• Wertindikation (online): automatisierte Ersteinschätzung auf Marktdatenbasis, in wenigen Minuten - kostenlos über unsere Online-Wertermittlung. Gut zur Orientierung, kein Ersatz für die Begutachtung vor Ort.
• Marktwerteinschätzung / Kurzgutachten: Begehung vor Ort, Bewertung nach Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, dokumentiert auf 10 bis 15 Seiten. Die richtige Grundlage für den Verkauf - bei PORTIMMO im Rahmen der Verkaufsberatung kostenfrei, alle Details auf der Seite Immobilienbewertung Stuttgart.
• Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB (Vollgutachten): umfassendes, rechtssicheres Gutachten mit 30 und mehr Seiten - erforderlich für Finanzamt, Gericht, Betreuungssachen oder Zwangsversteigerung. Auch zum Nachweis eines niedrigeren Immobilienwerts gegenüber dem Finanzamt bei der Erbschaftsteuer (§ 198 BewG) - Details dazu in den Ratgebern Verkehrswertgutachten Stuttgart: Kosten und Ablauf und Geerbtes Haus verkaufen: Steuern.

Was kostet ein Immobiliengutachter?

Die Kosten richten sich nach Art des Gutachtens und Komplexität des Objekts. Übliche Größenordnungen:

• Online-Wertindikation: kostenlos
• Marktwerteinschätzung durch PORTIMMO: kostenfrei im Rahmen der Verkaufsberatung
• Kurzgutachten (freier Markt): etwa 500 bis 1.500 €
• Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB: je nach Objektwert und Aufwand meist 1.500 bis 3.000 €, bei komplexen Objekten auch mehr - oft angesetzt als 0,5 bis 1 % des Verkehrswerts

Wichtig einzuordnen: Ein Vollgutachten lohnt sich immer dann, wenn der Wert rechtssicher belegt werden muss. Bei der Erbschaftsteuer spart ein Gutachten, das einen niedrigeren Wert als die pauschale Finanzamt-Bewertung nachweist, schnell mehrere tausend Euro - mehr, als das Gutachten kostet.

Wann brauche ich einen Immobiliengutachter?

• Verkauf: marktgerechten Angebotspreis festlegen und in Verhandlungen belegen können - der Einstieg dazu ist die Immobilienbewertung in Stuttgart
• Erbschaft: Wertnachweis gegenüber dem Finanzamt, faire Auszahlung in der Erbengemeinschaft
• Scheidung: neutrale Wertbasis für den Zugewinnausgleich
• Kauf: Kaufpreisprüfung, bevor Sie unterschreiben
• Finanzierung und Gericht: Beleihungsprüfung, Betreuungssachen, Zwangsversteigerung

Sollten Sie also aus Stuttgart, Esslingen oder der Region kommen und eine professionelle Immobilienbewertung benötigen, so freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme unter info@portimmo.de

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