Schonvermögen im Pflegeheim: Was mit Haus und Wohnung passiert - und was geschützt bleibt

Wenn das Sozialamt für den Pflegeheimplatz aufkommen soll, prüft es zuerst das Vermögen - und bei den meisten Familien ist das größte Vermögen die Immobilie. Was bleibt geschützt? Die Antwort hat zwei Teile: Der Barvermögens-Freibetrag liegt bei 10.000 Euro pro Person, und für Haus oder Wohnung gilt eine eigene Regel, die von einer einzigen Frage abhängt: Wohnt noch jemand darin? Dieser Ratgeber erklärt das Schonvermögen im Pflegeheim aus der Sicht von Immobilieneigentümern - mit den Fällen, die in der Praxis wirklich vorkommen. (Stand: September 2026)

Schonvermögen: die Grundregeln

Die Hilfe zur Pflege (§§ 61 ff. SGB XII) wird erst gezahlt, wenn Einkommen und verwertbares Vermögen des Pflegebedürftigen nicht reichen. Geschützt sind nach § 90 Abs. 2 SGB XII unter anderem:

• 10.000 Euro Barvermögen pro Person (Ehepaar 20.000 Euro) - seit 1. Januar 2023
• das angemessene, selbst bewohnte Hausgrundstück - solange der Ehepartner, Lebenspartner oder ein pflegebedürftiger Angehöriger dort wohnt
• angemessener Hausrat, Familien- und Erbstücke, eine angemessene Bestattungsvorsorge, ein notwendiger Pkw

Alles andere gilt als verwertbar: Sparvermögen über dem Freibetrag, Lebensversicherungen, Bausparverträge - und eine Immobilie, in der niemand mehr wohnt.

Fall 1: Der Ehepartner bleibt im Haus

Der häufigste und der entspannteste Fall. Solange Ihr Partner im gemeinsamen Haus oder der Wohnung lebt, ist die Immobilie Schonvermögen. Das Sozialamt darf weder den Verkauf verlangen noch eine Grundschuld eintragen lassen. “Angemessen” heißt: Größe und Wert passen zur Zahl der Bewohner - ein normales Einfamilienhaus oder eine Wohnung erfüllt das praktisch immer. Das Einkommen des Partners wird zwar in die Bedarfsrechnung einbezogen, aber mit einem Selbstbehalt, der seinen Lebensunterhalt sichert. Was der zu Hause bleibende Partner sonst noch wissen sollte, erklärt unser Netzwerkpartner Pflege-Schätzle in seinem Ratgeber zum Pflegefall des Ehepartners.

Fall 2: Das Haus steht leer

Zieht der letzte Bewohner ins Heim, endet der Schutz: Das Haus wird zu verwertbarem Vermögen. Was dann meist passiert - und was viele Familien nicht wissen:

1. Das Sozialamt verlangt nicht den sofortigen Verkauf, sondern leistet die Hilfe zur Pflege häufig als Darlehen (§ 91 SGB XII) und sichert sich mit einer Grundschuld im Grundbuch ab.
2. Der Verkauf wird damit aufgeschoben, nicht aufgehoben - das Darlehen ist zurückzuzahlen, spätestens aus dem Verkaufserlös oder dem Nachlass.
3. Die Familie gewinnt Zeit. Und genau diese Zeit entscheidet über den Erlös: Ein Notverkauf unter Zeitdruck kostet erfahrungsgemäß mehr als ein Jahr Heimkosten.

Wie Sie diesen Fall angehen - Bewertung, Vollmacht, Vermarktung ohne Zeitdruck - beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen wegen Pflegeheim?.

Fall 3: Die Immobilie ist vermietet

Eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus ist nie Schonvermögen - sie wird nicht selbst bewohnt. Die Mieteinnahmen zählen als Einkommen und fließen in die Heimkosten, die Substanz gilt als verwertbar. Auch hier arbeitet das Sozialamt oft mit Darlehen und Grundschuld. Für die Familie stellt sich die Frage: Weiter vermieten und die Miete zur Finanzierung nutzen, oder verkaufen? Die Antwort hängt von Rendite, Zustand und Spekulationsfrist ab - Details im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.

Fall 4: Das Haus wurde vorher verschenkt

Viele Eltern übertragen das Haus “rechtzeitig” auf die Kinder. Das schützt nur, wenn es lange genug her ist: Schenkungen der letzten zehn Jahre kann das Sozialamt zurückfordern (§ 528 BGB), wenn der Schenker bedürftig wird - der Anspruch geht auf das Amt über. Vorsorge funktioniert, aber sie braucht Jahre Vorlauf und einen Anwalt. Kurz vor dem Pflegefall zu übertragen, erzeugt Streit statt Schutz.

Die Alternative, die den Schutz erhält: zu Hause bleiben

Der Immobilienschutz hängt am Wohnen. Bleibt der Pflegebedürftige mit einer Betreuungskraft im eigenen Haus, ist die Immobilie weiter Schonvermögen - und die Betreuung zu Hause kostet häufig weniger als der Heim-Eigenanteil in Baden-Württemberg von rund 3.660 Euro im ersten Jahr. Für Familien in Stuttgart und der Region ist Pflege-Schätzle aus unserem Netzwerk ein Ansprechpartner, der zum Erstgespräch persönlich nach Hause kommt.

Was Sie jetzt tun können

• Vollmacht regeln: Ohne Vorsorgevollmacht kann bei Geschäftsunfähigkeit niemand über die Immobilie verfügen - dann braucht es eine gerichtliche Betreuung.
• Wert kennen: Eine neutrale Bewertung gibt Familie und Sozialamt eine belastbare Zahl. Bei PORTIMMO kostenlos durch den DEKRA-zertifizierten Sachverständigen.
• Optionen vergleichen: Betreuung zu Hause, Vermieten, Leibrente mit Wohnrecht, Verkauf - jede Option hat einen anderen Effekt auf das Schonvermögen.

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Häufige Fragen

Wie viel Schonvermögen habe ich im Pflegeheim? 10.000 Euro Barvermögen pro Person, bei Ehepaaren 20.000 Euro. Dazu das selbst bewohnte, angemessene Haus, solange Ehepartner oder ein Angehöriger darin wohnen, sowie Hausrat und angemessene Bestattungsvorsorge.

Ist mein Haus Schonvermögen, wenn ich ins Pflegeheim komme? Ja, solange Ihr Ehepartner, Lebenspartner oder ein pflegebedürftiger Angehöriger darin wohnt. Steht es leer oder ist es vermietet, gilt es als verwertbares Vermögen.

Muss das Haus sofort verkauft werden, wenn es leer steht? Nein. Das Sozialamt leistet häufig zunächst als Darlehen und sichert sich mit einer Grundschuld ab. Der Verkauf wird aufgeschoben - Zeit, die für eine überlegte Vermarktung genutzt werden sollte.

Zählt eine vermietete Eigentumswohnung zum Schonvermögen? Nein. Vermietete Immobilien sind verwertbares Vermögen; die Mieteinnahmen gelten als Einkommen und fließen in die Heimkosten.

Hinweis: Stand September 2026, keine Rechtsberatung. Zuständig sind Pflegeberatung, Sozialamt und Fachanwälte für Sozialrecht. Für den Wert der Immobilie und die wirtschaftlichen Optionen ist unser DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D2) kostenlos für Sie da.