Haus von den Eltern erben oder zu Lebzeiten übertragen: Was steuerlich und rechtlich der bessere Weg ist

Irgendwann stellt sich in fast jeder Familie mit Eigenheim dieselbe Frage: Sollen die Kinder das Haus erben - oder übertragen die Eltern es besser schon zu Lebzeiten? Beide Wege haben Vorteile, die sich gegenseitig ausschließen: Die Schenkung spart oft Erbschaftsteuer und schützt vor dem Zugriff des Sozialamts, das Erbe hält die Eltern unabhängig und lässt sich nicht bereuen. Welcher Weg steuerlich und rechtlich der bessere ist, hängt von wenigen Faktoren ab - hier ist der Vergleich mit den Regeln, die 2026 gelten - und den Fehlern, die wir in Erbengemeinschaften am häufigsten sehen. (Stand: September 2026)

Die Freibeträge - und warum “alle zehn Jahre” der Schlüssel ist

Für Erbschaft und Schenkung gelten dieselben Freibeträge: 400.000 € je Kind (von jedem Elternteil), 500.000 € für Ehepartner, 200.000 € je Enkel. Der Unterschied: Bei Schenkungen kann der Freibetrag alle zehn Jahre neu genutzt werden. Ein Haus im Wert von 800.000 € geht steuerfrei auf ein Kind über, wenn beide Eltern je ihre Hälfte schenken - oder wenn in zwei Schritten mit zehn Jahren Abstand übertragen wird. Beim Erbfall gibt es den Freibetrag nur einmal.

Das Familienheim: steuerfrei, aber mit Bedingung

Das selbst bewohnte Haus der Eltern erbt ein Kind steuerfrei - unabhängig vom Wert - wenn es unverzüglich einzieht und zehn Jahre dort wohnt (bis 200 m² Wohnfläche; der Rest wird versteuert). Wer nicht einzieht, weil er woanders lebt, verliert diese Befreiung und ist auf den Freibetrag angewiesen. Bei der Schenkung zu Lebzeiten gilt die Familienheim-Befreiung nur zwischen Ehepartnern, nicht für Kinder.

Übertragung zu Lebzeiten: die vier Sicherungen

Wer schenkt, gibt Eigentum ab. Damit die Eltern nicht schutzlos werden, gehören in den Übertragungsvertrag:

1. Wohnrecht oder Nießbrauch. Das Wohnrecht sichert das Wohnen, der Nießbrauch zusätzlich die Mieteinnahmen bei Auszug oder Vermietung. Beides mindert den steuerlichen Wert der Schenkung - je jünger die Eltern, desto stärker.
2. Rückforderungsrechte. Für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt, insolvent wird, sich scheiden lässt oder das Haus ohne Zustimmung verkauft.
3. Pflegeverpflichtung oder Rente, wenn die Übertragung eine Gegenleistung haben soll.
4. Regelung für Geschwister. Bekommt ein Kind das Haus, haben die anderen später Pflichtteilsergänzungsansprüche - die Schenkung wird zehn Jahre lang abschmelzend angerechnet. Ohne Ausgleich oder Pflichtteilsverzicht ist Streit vorprogrammiert.

Der Pflegefall: Schenkung schützt nur mit Vorlauf

Ein häufiges Motiv für die Übertragung ist der Schutz vor dem Sozialamt im Pflegefall. Das funktioniert - aber nur, wenn die Schenkung mehr als zehn Jahre zurückliegt. Innerhalb dieser Frist kann das Sozialamt die Schenkung zurückfordern, wenn die Eltern bedürftig werden (§ 528 BGB). Was im Pflegefall mit dem Haus passiert und wann es ohnehin geschützt ist: Schonvermögen im Pflegeheim.

Erben: einfacher, aber mit zwei Kostenfallen

Wer wartet, spart sich Notar und Grundbuch zu Lebzeiten und bleibt flexibel. Zwei Punkte werden oft unterschätzt:

• Die Bewertung durch das Finanzamt. Es setzt den Wert pauschal nach Bewertungsgesetz an - in guten Lagen oft über dem tatsächlichen Marktwert. Ein Gutachten nach § 198 BewG kann den niedrigeren Wert nachweisen und Steuer sparen. Details: Geerbtes Haus verkaufen: Steuern.
• Die Nachrüstpflicht. Erben müssen innerhalb von zwei Jahren oberste Geschossdecke und Rohre dämmen - überschaubar, aber Pflicht: Haus geerbt: Sanierungspflicht.

Vergleich auf einen Blick

Kriterium	Erben	Zu Lebzeiten übertragen
Freibetrag 400.000 € je Kind	einmal	alle 10 Jahre neu
Familienheim steuerfrei	ja, bei 10 Jahren Eigennutzung des Kindes	nur zwischen Ehepartnern
Schutz vor Sozialamt im Pflegefall	nein	ja, nach 10 Jahren
Eltern behalten Kontrolle	ja	nur über Wohnrecht/Nießbrauch/Rückforderung
Kosten jetzt	keine	Notar, Grundbuch, ggf. Steuer
Geschwister	Erbengemeinschaft	Pflichtteilsergänzung, Ausgleich nötig

Was Familien konkret tun sollten

1. Wert klären. Ob Schenkung oder Erbe - jede Entscheidung braucht eine belastbare Zahl. Unsere Bewertung ist kostenlos und neutral, für Finanzamt-Zwecke vermitteln wir das Gutachten.
2. Steuerberater und Notar vor der Übertragung - nicht danach.
3. Alle Kinder an den Tisch. Die meisten Erbstreitigkeiten entstehen, weil ein Kind das Haus bekam und niemand über den Ausgleich gesprochen hat.
4. Was passiert mit dem Haus? Einziehen, vermieten, verkaufen - die Antwort beeinflusst Steuer und Struktur. Alle Optionen für Erben: Immobilie geerbt.

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Häufige Fragen

Ist es besser, ein Haus zu erben oder geschenkt zu bekommen? Steuerlich ist die Schenkung oft günstiger, weil der Freibetrag von 400.000 € je Kind alle zehn Jahre neu genutzt werden kann und die Zehnjahresfrist gegenüber dem Sozialamt läuft. Rechtlich ist das Erbe einfacher und hält die Eltern unabhängig. Die Antwort hängt von Wert, Alter der Eltern und Familiensituation ab.

Wie viel Haus können Eltern steuerfrei an ein Kind übertragen? 400.000 € je Elternteil und Kind, also 800.000 € bei beiden Eltern - alle zehn Jahre neu. Ein eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauch mindert den steuerlichen Wert zusätzlich.

Schützt die Übertragung das Haus vor dem Pflegeheim? Nur, wenn sie mehr als zehn Jahre vor der Bedürftigkeit erfolgt ist. Innerhalb der Frist kann das Sozialamt die Schenkung nach § 528 BGB zurückfordern.

Was passiert mit den Geschwistern, wenn ein Kind das Haus bekommt? Sie haben Pflichtteilsergänzungsansprüche, die zehn Jahre lang abschmelzend angerechnet werden. Ein Ausgleich im Übertragungsvertrag oder ein notarieller Pflichtteilsverzicht vermeidet späteren Streit.

Hinweis: Stand September 2026, keine Rechts- oder Steuerberatung - Übertragung und Erbregelung gehören zu Notar und Steuerberater. Für die Bewertung des Elternhauses in Stuttgart und der Region ist unser DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D2) kostenlos für Sie da.