Haus geerbt: Welche Sanierungspflicht gilt für Erben nach dem GModG 2026?

Wer ein älteres Haus erbt, hört schnell das Wort “Sanierungspflicht” - und fürchtet fünfstellige Kosten, bevor überhaupt entschieden ist, was mit dem Haus passieren soll. Die Rechtslage ist seit dem 29. Juli 2026 klarer und für Erben milder als oft behauptet: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) kennt beim Eigentümerwechsel nur noch zwei Nachrüstpflichten, die frühere Pflicht zum Heizkesseltausch ist entfallen. Hier steht, was Erben wirklich tun müssen, bis wann, und wann Sanieren oder Verkaufen die klügere Wahl ist. (Stand: September 2026)

Was das GModG von Erben verlangt

Beim Eigentümerwechsel eines Wohngebäudes - Kauf, Schenkung oder Erbschaft - greifen nach dem GModG (Nachfolger des GEG) zwei Pflichten:

Pflicht	Was konkret	Frist
Dämmung der obersten Geschossdecke (oder des Dachs)	ungedämmte, zugängliche Decke zu unbeheiztem Dachraum dämmen, U-Wert höchstens 0,24 W/(m²K)	2 Jahre ab Eigentumsübergang
Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen	ungedämmte Rohre in unbeheizten Räumen (Keller) isolieren	2 Jahre ab Eigentumsübergang

Entfallen ist die Pflicht, alte Konstanttemperatur-Kessel im Zuge des Eigentümerwechsels auszutauschen. Eine funktionierende Heizung dürfen Erben weiterbetreiben - was seit dem GModG für Heizungen gilt, erklärt der Ratgeber GModG 2026 einfach erklärt.

Die wichtigste Ausnahme: der Erblasser hat selbst darin gewohnt

Die Nachrüstpflichten gelten nicht, solange der Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses das Haus bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Diese Ausnahme ist an die Person gebunden - mit dem Erbfall endet sie. Als Erbe haben Sie dann die zwei Jahre, um nachzurüsten. Ausnahme in der Ausnahme: Erben Sie das Haus und ziehen selbst ein, gilt die Zweijahresfrist trotzdem - Eigennutzung befreit nur den Alt-Eigentümer, nicht den Rechtsnachfolger.

Was das kostet - realistisch

• Oberste Geschossdecke dämmen: je nach Fläche und Aufbau meist 2.000 bis 6.000 € für ein typisches Einfamilienhaus; begehbar ausgeführt etwas mehr.
• Rohrleitungen dämmen: wenige hundert Euro, oft in Eigenleistung machbar.

Das ist deutlich weniger als die “Zwangssanierung”, von der in Erbengemeinschaften oft die Rede ist. Fassade, Fenster, Heizung: alles freiwillig. Für freiwillige Maßnahmen gibt es Förderung - die Heizungsförderung seit 21. Juli 2026 ist sozial gestaffelt (Heizungsförderung 2026).

Wer die Pflicht erfüllen muss, wenn verkauft wird

Verkaufen Sie das geerbte Haus innerhalb der zwei Jahre, geht die Pflicht auf den Käufer über - mit dessen eigener Zweijahresfrist ab Grundbucheintrag. Sie müssen also nicht sanieren, um verkaufen zu dürfen. Was Sie müssen: den Zustand ehrlich angeben und einen gültigen Energieausweis vorlegen - spätestens zur Besichtigung, seit Mai 2026 in der neuen Skala A bis G (Energieausweis 2026).

Sanieren oder verkaufen: die Rechnung für Erben

Die Nachrüstpflicht ist klein. Die eigentliche Entscheidung ist eine andere: Steckt die Erbengemeinschaft 100.000 € und mehr in Fassade, Fenster, Heizung und Bad, um das Haus zu vermieten oder selbst zu nutzen - oder verkauft sie im Ist-Zustand an Käufer, die ohnehin nach eigenen Vorstellungen sanieren wollen?

• Sanieren lohnt sich, wenn ein Erbe einzieht oder langfristig vermietet wird und Förderung mitgenommen werden kann.
• Verkaufen im Ist-Zustand lohnt sich, wenn niemand einziehen will, die Erben uneins sind oder das Haus zu groß fürs Grundstück ist. Käufer zahlen für Substanz und Lage, nicht für Ihre Sanierung - eine Vollsanierung vor dem Verkauf holt man über den Preis fast nie herein. Was das Finanzamt bei der Erbschaftsteuer ansetzt und wie ein Gutachten hilft, steht im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: Steuern.

Die neutrale Grundlage für beide Wege ist der Wert des Hauses im Ist-Zustand - kostenlos vom DEKRA-zertifizierten Sachverständigen, damit die Erbengemeinschaft mit einer Zahl diskutiert, nicht mit Gefühlen.

Geerbtes Haus: alle Schritte, Fristen und die kostenlose Bewertung

Häufige Fragen

Muss ich ein geerbtes Haus sanieren? Nur zwei Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren: Dämmung der obersten Geschossdecke (oder des Dachs) und ungedämmter Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen. Fassade, Fenster und Heizung sind freiwillig.

Muss ich die alte Heizung im geerbten Haus austauschen? Nein. Die Pflicht zum Austausch alter Kessel beim Eigentümerwechsel ist mit dem GModG entfallen. Funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen.

Was passiert, wenn ich das geerbte Haus innerhalb der zwei Jahre verkaufe? Die Nachrüstpflicht geht auf den Käufer über, der ab Grundbucheintrag eine eigene Zweijahresfrist hat. Sie müssen vor dem Verkauf nicht sanieren, aber einen gültigen Energieausweis vorlegen.

Gilt die Ausnahme für vor 2002 selbst bewohnte Häuser auch für Erben? Nein. Die Ausnahme ist an den Alt-Eigentümer gebunden und endet mit dem Erbfall. Erben haben zwei Jahre Zeit für die beiden Nachrüstpflichten.

Hinweis: Stand September 2026, keine Rechtsberatung. Fristen und Ausnahmen können vom Einzelfall abhängen - im Zweifel Energieberater oder Fachanwalt fragen. Die Bewertung des geerbten Hauses ist bei PORTIMMO kostenlos.