Verkehrswert, Marktwert, Kaufpreis: die Unterschiede einfach erklärt

Die kurze Antwort vorweg: Verkehrswert und Marktwert sind dasselbe. Das Baugesetzbuch nennt in § 194 BauGB beide Begriffe in einem Satz und definiert sie identisch - “Verkehrswert (Marktwert)”. Unterschiedlich sind dagegen Verkehrswert, Angebotspreis und Kaufpreis, und zwischen diesen dreien liegen im Alltag schnell zehn Prozent oder mehr. Wer verkauft, erbt oder sich scheiden lässt, sollte die Unterschiede kennen - hier stehen sie einfach erklärt. (Stand: September 2026)

Die vier Begriffe im Überblick

Ein fünfter Wert taucht bei Erbschaft und Schenkung auf: der steuerliche Grundbesitzwert, den das Finanzamt pauschal nach Bewertungsgesetz ermittelt. Er liegt häufig über dem tatsächlichen Verkehrswert - dagegen hilft ein Gutachten nach § 198 BewG.

Warum viele trotzdem einen Unterschied vermuten

Der Begriff “Verkehrswert” stammt aus dem deutschen Baurecht, “Marktwert” aus internationalen Bewertungsstandards. Seit der Angleichung an die EU-Terminologie führt das Gesetz beide nebeneinander, inhaltlich deckungsgleich. In der Praxis hören Sie “Verkehrswert” eher von Gerichten, Finanzämtern und Sachverständigen, “Marktwert” eher von Banken, Maklern und in der Presse. Wenn jemand behauptet, der Marktwert sei etwas anderes als der Verkehrswert, meint er in aller Regel den erzielbaren Kaufpreis - und der ist tatsächlich eine andere Größe.

Ist der Kaufpreis höher oder niedriger als der Verkehrswert?

Beides kommt vor, und beides hat Gründe:

• Kaufpreis über dem Verkehrswert: mehrere Interessenten, Liebhaberobjekt, Nachbar mit Sonderinteresse am Grundstück, angespannter Markt in gefragter Lage. In Stuttgarter Halbhöhenlagen oder bei seltenen Objekten ist das die Regel, nicht die Ausnahme.
• Kaufpreis unter dem Verkehrswert: Zeitdruck (Scheidung, Erbengemeinschaft, Pflegefall), schlechte Vermarktung, unvollständige Unterlagen, Sanierungsstau ohne belegte Zahlen, Zwangsversteigerung.

Der Verkehrswert ist also kein garantierter Erlös, sondern der nüchterne Bezugspunkt. Die Aufgabe des Verkäufers ist es, die Umstände so zu gestalten, dass der Kaufpreis über diesem Punkt liegt - durch Vorbereitung, Unterlagen und die richtige Käuferansprache.

Wozu Sie welchen Wert brauchen

• Verkauf: Der Verkehrswert ist die Grundlage; der Angebotspreis wird daraus strategisch abgeleitet - je nach Nachfrage leicht darüber oder bewusst als Ankerpreis. Wie wir ihn ermitteln, steht unter Immobilienbewertung Stuttgart.
• Erbschaft und Schenkung: Das Finanzamt rechnet pauschal. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann einen niedrigeren Wert nachweisen und Steuer sparen - siehe Verkehrswertgutachten Stuttgart.
• Scheidung und Zugewinnausgleich: Hier zählt der Verkehrswert zum Stichtag, nicht der Wunschpreis einer Seite.
• Finanzierung: Die Bank rechnet mit dem Beleihungswert. Liegt der Kaufpreis deutlich darüber, müssen Käufer die Differenz mit Eigenkapital schließen - ein häufiger Grund für geplatzte Finanzierungen.
• Zwangsversteigerung: Das Gericht lässt den Verkehrswert festsetzen; das Mindestgebot leitet sich daraus ab.

Wer darf den Verkehrswert ermitteln?

Rechtlich verbindlich ist ein Gutachten eines zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen oder des örtlichen Gutachterausschusses. Eine Markteinschätzung durch einen Makler ist kein Gutachten - sie kann aber genauso fundiert sein, wenn sie ein Sachverständiger erstellt. Bei PORTIMMO bewertet Geschäftsführer Erik Porthun als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D2) selbst; welche Qualifikationsstufen es gibt, erklärt der Leitfaden Immobiliengutachter. Wie die Berechnung im Einzelnen funktioniert, zeigt der Ratgeber Immobilienwert berechnen.

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Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Es gibt keinen. § 194 BauGB definiert beide Begriffe identisch: “Verkehrswert (Marktwert)”. Unterschiedlich sind dagegen Verkehrswert, Angebotspreis und tatsächlicher Kaufpreis.

Ist der Marktwert höher als der Verkehrswert?

Nein, beide bezeichnen denselben Wert. Höher oder niedriger sein kann der tatsächlich erzielte Kaufpreis - je nach Nachfrage, Verhandlungsposition und Zeitdruck.

Warum ist der Kaufpreis höher als der Verkehrswert?

Weil der Verkehrswert einen durchschnittlichen, störungsfreien Verkauf unterstellt. Konkurrieren mehrere Käufer, zahlt der stärkste Bieter einen Aufschlag - besonders bei knappem Angebot und in gefragten Lagen.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank langfristig und konservativ als Sicherheit ansetzt. Er liegt in der Regel 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert, weil Marktschwankungen ausgeklammert werden.

Wer ermittelt den Verkehrswert rechtssicher?

Ein zertifizierter (DEKRA, TÜV) oder öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger sowie der örtliche Gutachterausschuss. Für einen normalen Verkauf genügt eine fundierte Markteinschätzung.

Hinweis: Stand September 2026, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Wird die Zahl für Gericht, Finanzamt oder Erbengemeinschaft gebraucht, erstellt sie unser Immobiliengutachter in Stuttgart als förmliches Gutachten.