Wie sich der Wert einer Immobilie berechnet: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert erklärt

Der Wert einer Immobilie wird nicht geschätzt, sondern berechnet - nach drei gesetzlich geregelten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Welches Verfahren gilt, hängt vom Objekt ab, und genau an dieser Wahl scheitern Online-Rechner. Hier erklärt Erik Porthun, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D2), wie Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert funktionieren, mit Rechenbeispielen und den typischen Fehlern. (Stand: September 2026)

Die drei Verfahren im Überblick

Ein guter Sachverständiger wählt das Verfahren nach Objekt und rechnet bei Unsicherheit zwei Verfahren parallel. Weichen die Ergebnisse stark voneinander ab, ist das selbst eine Information: Das Objekt ist dann für den Markt schwerer einzuordnen, und der Angebotspreis muss vorsichtiger gesetzt werden.

Vergleichswertverfahren: der Markt als Maßstab

Grundlage sind die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise, die der örtliche Gutachterausschuss in seiner Kaufpreissammlung führt (in Stuttgart der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt). Aus diesen Preisen leitet der Sachverständige Vergleichsfaktoren je Quadratmeter ab und korrigiert sie um die Unterschiede zum bewerteten Objekt: Lage, Baujahr, Zustand, Geschoss, Balkon, Stellplatz.

Rechenbeispiel Eigentumswohnung: 85 m² in Stuttgart-West, Baujahr 1965, saniert. Vergleichspreise ähnlicher Wohnungen im Quartier: 5.200 €/m². Zuschlag Balkon und Aufzug +4 %, Abschlag Erdgeschoss zur Straße -6 %. Ergebnis: 85 × 5.200 × 0,98 = 433.160 €, gerundet 430.000 €.

Das Verfahren ist das genaueste, wenn genügend Vergleichsfälle vorliegen. Bei Einfamilienhäusern in Hanglage oder in kleinen Orten fehlen sie meist - dann liefert der Vergleichswert nur noch eine Plausibilitätskontrolle.

Sachwertverfahren: Neubaukosten minus Alter plus Boden

Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert zusammen:

1. Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (angepasst um Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit).
2. Gebäudeherstellungskosten = Brutto-Grundfläche × Normalherstellungskosten (NHK 2010, indexiert auf heute) je nach Gebäudetyp und Standard.
3. Alterswertminderung: linear über die Gesamtnutzungsdauer (bei Wohnhäusern meist 80 Jahre), verkürzt oder verlängert je nach Modernisierung.
4. Marktanpassung: der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses übersetzt den rechnerischen Sachwert in das, was der Markt tatsächlich zahlt - in gefragten Lagen über 1,0, in schwachen darunter.

Rechenbeispiel Einfamilienhaus: 600 m² Grundstück × 900 €/m² Bodenrichtwert = 540.000 € Bodenwert. Gebäude: 180 m² Wohnfläche, Herstellungskosten heute 520.000 €, Baujahr 1978, Restnutzungsdauer nach Modernisierung 45 von 80 Jahren → Gebäudesachwert 520.000 × 45/80 = 292.500 €. Vorläufiger Sachwert 832.500 €, Sachwertfaktor 1,05 → 874.000 €.

Die häufigsten Fehler: die Wohnfläche aus dem Bauplan statt nach Wohnflächenverordnung, Modernisierungen, die keine Restnutzungsdauer verlängern (neue Küche), und ein vergessener Sachwertfaktor.

Ertragswertverfahren: der Wert der Miete

Bei vermieteten Objekten zählt nicht, was das Haus gekostet hat, sondern was es einbringt:

1. Jahresrohertrag: die marktüblich erzielbare Jahresmiete (nicht die tatsächliche, wenn sie unter Markt liegt).
2. Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis - nicht umlagefähige Kosten, meist 20 bis 30 % des Rohertrags.
3. Reinertrag = Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten, abzüglich Bodenwertverzinsung.
4. Vervielfältiger aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer; Ergebnis plus Bodenwert = Ertragswert.

Rechenbeispiel Mehrfamilienhaus: 6 Wohnungen, Jahresrohertrag 72.000 €, Bewirtschaftungskosten 25 % → Reinertrag 54.000 €. Bodenwert 400.000 €, Liegenschaftszins 3,0 %, Restnutzungsdauer 40 Jahre → Vervielfältiger 23,1. Gebäudeertragswert (54.000 - 12.000 Bodenwertverzinsung) × 23,1 = 970.200 €, plus Bodenwert = 1.370.000 €.

Der Liegenschaftszins ist die entscheidende Stellschraube: 0,5 Prozentpunkte Unterschied verändern den Wert um mehr als zehn Prozent. Er stammt aus den Auswertungen des Gutachterausschusses, nicht aus dem Bauchgefühl.

Warum Online-Rechner nur eine Spanne liefern

Jeder Online-Rechner arbeitet ausschließlich mit dem Vergleichswertverfahren auf Basis von Angebotspreisen - nicht von beurkundeten Kaufpreisen. Er kennt weder Zustand noch Aussicht noch die Rücklage der Eigentümergemeinschaft, und er kann kein Sach- oder Ertragswertverfahren rechnen. Für eine erste Orientierung ist das brauchbar (unser Sofort-Rechner ohne Anmeldung zeigt bewusst eine Spanne), für den Angebotspreis nicht. Welche Portale wie rechnen, zeigt der Vergleich ImmoScout24, Check24, Sparkasse im Test.

Verkehrswert, Marktwert, Angebotspreis: drei verschiedene Zahlen

Das Ergebnis der Verfahren ist der Verkehrswert (§ 194 BauGB), gleichbedeutend mit dem Marktwert: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Der Angebotspreis liegt strategisch darüber oder darunter, je nach Vermarktungsweg; der Kaufpreis ist, was am Ende beurkundet wird. Den Unterschied und seine Folgen erklärt der Ratgeber Verkehrswert vs. Marktpreis.

Immobilienbewertung Stuttgart: kostenlos vom Sachverständigen

Häufige Fragen zur Wertberechnung

Welches Verfahren ist das richtige für mein Haus?

Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus meist das Sachwertverfahren, kontrolliert durch Vergleichspreise; für eine Eigentumswohnung das Vergleichswertverfahren; für vermietete Objekte das Ertragswertverfahren. Ein Sachverständiger begründet die Wahl im Gutachten.

Kann ich den Wert meiner Immobilie selbst berechnen?

Grob ja - Bodenrichtwerte sind in Baden-Württemberg über BORIS-BW öffentlich, Vergleichspreise teilweise über die Gutachterausschüsse. Für Sachwertfaktor, Liegenschaftszins und die Wohnflächenberechnung nach Verordnung fehlen Laien aber die Daten und die Übung; Abweichungen von 15 bis 20 Prozent sind die Regel.

Was ist der Unterschied zwischen Wertindikation und Gutachten?

Die Wertindikation ist eine automatisierte Spanne aus Marktdaten, das Gutachten eine begründete Berechnung nach ImmoWertV mit Ortstermin. Für den Verkauf reicht meist die Markteinschätzung des Sachverständigen, für Finanzamt und Gericht braucht es ein Verkehrswertgutachten - Details im Leitfaden Immobiliengutachter.

Wie stark beeinflusst der Bodenrichtwert den Immobilienwert?

In Stuttgart erheblich: Bei vielen Einfamilienhäusern macht der Bodenwert mehr als die Hälfte des Gesamtwerts aus. Der Bodenrichtwert gilt aber für ein Richtwertgrundstück; Zuschnitt, Hanglage und Bebaubarkeit des konkreten Grundstücks verändern ihn deutlich.

Hinweis: Stand September 2026, vereinfachte Rechenbeispiele ohne Anspruch auf Vollständigkeit, keine Rechts- oder Steuerberatung.