Energieausweis 2027: Neue Pflichten für Verkäufer, Vermieter und Makler

Zum 1. Januar 2027 ändert sich der Energieausweis grundlegend. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) gilt zwar schon seit dem 29. Juli 2026, die Regeln zum Energieausweis greifen aber erst mit dem Jahreswechsel. Wer 2027 eine Immobilie verkauft, vermietet oder inseriert, muss neue Pflichtangaben machen, und die Verantwortung dafür liegt nicht nur beim Eigentümer, sondern ausdrücklich auch beim Makler. Hier steht, was sich ändert, was gleich bleibt und was Sie jetzt schon vorbereiten können. (Stand: Oktober 2026, gilt ab 1. Januar 2027)

Die kurze Antwort

Ab dem 1. Januar 2027 wird der Energieausweis digital und maschinenlesbar ausgestellt, Papier gibt es nur noch auf Verlangen. Neue Ausweise enthalten deutlich mehr Kennwerte, unter anderem den Primärenergiebedarf und die Treibhausgasemissionen. Immobilienanzeigen müssen bei neuen Ausweisen zusätzlich das Ausstellungsdatum und den Primärenergiewert nennen. Alte Ausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehnjährigen Gültigkeit verwendbar, für sie gelten die bisherigen Pflichtangaben weiter. Die Skala A+ bis H für Wohngebäude bleibt. Verstöße kosten bis zu 10.000 Euro Bußgeld und sind abmahnfähig.

Der Zeitplan

Hintergrund ist die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), die Deutschland mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz umsetzt.

Was sich ab 2027 ändert

Was gleich bleibt: Der Ausweis gilt zehn Jahre. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und nach Vertragsschluss übergeben werden. Und für Wohngebäude bleibt die gewohnte Farbskala. Dass neue Ausweise seit 2026 EU-einheitlich von A bis G laufen, stimmt für Wohngebäude nicht; die A-bis-G-Skala betrifft nur Nichtwohngebäude. Mehr dazu unter Energieausweis-Klassen.

Pflichtangaben im Inserat: alter und neuer Ausweis

Welche Angaben ins Inserat gehören, hängt ab 2027 davon ab, wann der Ausweis ausgestellt wurde. In der Übergangszeit laufen also zwei Muster nebeneinander.

Ausweis ausgestellt vor dem 1. Januar 2027 (bisherige Angaben):

• Art des Ausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
• wesentlicher Energieträger der Heizung
• bei Wohngebäuden: Baujahr laut Ausweis
• bei Wohngebäuden: Energieeffizienzklasse

Ausweis ausgestellt ab dem 1. Januar 2027 (neue Angaben):

• Art des Ausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
• Ausstellungsdatum
• Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
• wesentlicher Energieträger der Heizung
• Baujahr, auch bei Nichtwohngebäuden
• Energieeffizienzklasse, auch bei Nichtwohngebäuden

Ein Beispiel, wie der Energieblock in einem Inserat ab 2027 aussehen kann:

Energieausweis: Bedarfsausweis, ausgestellt am 14.02.2027, Primärenergiebedarf 128 kWh/(m²·a), Energieträger Gas, Baujahr 1978, Effizienzklasse D.

Noch kein Ausweis? Die Pflichtangaben gelten nur, wenn zum Zeitpunkt der Anzeige bereits ein Ausweis vorliegt. Sie dürfen also mit dem Hinweis “Energieausweis in Vorbereitung” inserieren. Spätestens zur ersten Besichtigung muss er aber da sein, und sobald er vorliegt, gehören die Werte ins Inserat.

Wer haftet: Eigentümer und Makler

Die Pflichten treffen je nach Pflicht den Verkäufer, den Vermieter oder den Eigentümer, und ausdrücklich auch den Makler. Das ist keine neue Idee des GModG. Der Bundesgerichtshof hat bereits 2017 entschieden, dass Makler in ihren Anzeigen die Pflichtangaben machen müssen, weil sonst wesentliche Informationen vorenthalten werden (§ 5a UWG; BGH, Urteile vom 5. Oktober 2017, I ZR 229/16, I ZR 232/16 und I ZR 4/17). Geklagt hatte damals die Deutsche Umwelthilfe, die Immobilienanzeigen bis heute systematisch prüft.

Für Verkäufer heißt das zweierlei:

1. Bußgeld: Wer den Ausweis nicht rechtzeitig vorlegt, nicht übergibt oder die Pflichtangaben weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Der Rahmen reicht bis 10.000 Euro (§ 108 GModG). In der Praxis wird er bislang selten ausgeschöpft.
2. Abmahnung: Häufiger ist die wettbewerbsrechtliche Abmahnung mit der Forderung nach einer strafbewehrten Unterlassungserklärung. Gewerbliche Inserenten, also Makler, Bauträger und Wohnungsunternehmen, sind dafür das typische Ziel.

Wer einen Makler beauftragt, gibt diese Arbeit ab: Bei PORTIMMO beschaffen wir den Ausweis im Rahmen der Verkaufsunterlagen, übernehmen die Pflichtangaben ins Exposé und in jedes Portal und legen ihn bei jeder Besichtigung vor. Wer privat verkauft, trägt die Pflichten selbst. Digitale Verkaufsassistenten wie sloothy.ai fragen die Werte für das Inserat strukturiert ab.

Was Verkäufer und Vermieter jetzt tun sollten

• Gültigkeit prüfen: Läuft Ihr Ausweis 2027 oder 2028 ab und steht ein Verkauf an, planen Sie den neuen Ausweis mit ein.
• Kein Ausweis vorhanden, Verkauf 2027 geplant: Ein noch 2026 ausgestellter Ausweis gilt zehn Jahre und läuft im Inserat nach den bisherigen Angaben. Ob das für Ihr Objekt die bessere Wahl ist, hängt von Gebäudeart und Datenlage ab; das klären wir mit dem Aussteller.
• Mischnutzung oder Gewerbe: Für Gebäude mit gewerblichem Anteil ist ab 2027 nur noch der Bedarfsausweis zulässig. Der ist aufwendiger, also früher beauftragen.
• Denkmal: Nach der Auswertung des Immobilienverbands IVD entfällt die bisherige Ausnahme für Baudenkmäler. Eigentümer denkmalgeschützter Häuser sollten vor dem Inserat prüfen lassen, ob sie nun einen Ausweis brauchen.
• Vermieter: Wer 2027 einen Mietvertrag verlängert und keinen gültigen Ausweis hat, braucht künftig einen. Mehr zu den Pflichten im Bestand unter Vermieter in Stuttgart.
• Inserate aktualisieren: Laufende Anzeigen mit einem neuen Ausweis brauchen ab Januar Ausstellungsdatum und Primärenergiewert.

Was der Energieausweis für den Preis bedeutet, ob Bedarfs- oder Verbrauchsausweis und was er kostet, erklärt der Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf. Ausstellen lassen können Sie ihn über unseren Energieausweis-Service.

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Häufige Fragen

Gilt mein alter Energieausweis ab 2027 noch?

Ja. Vor dem 1. Januar 2027 ausgestellte Ausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehnjährigen Gültigkeit verwendbar. Im Inserat nennen Sie dann die bisherigen Angaben, also den Endenergiewert ohne Ausstellungsdatum.

Welche Pflichtangaben gehören ab 2027 in eine Immobilienanzeige?

Bei einem ab 2027 ausgestellten Ausweis: Art des Ausweises, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Baujahr und Klasse gelten dann auch für Nichtwohngebäude.

Kommt 2027 die Skala A bis G für Wohnhäuser?

Nein. Für Wohngebäude bleibt die Skala A+ bis H. Die neue Skala A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude, Klasse A erreichen dort nur Gebäude ohne fossile Energie am Standort.

Darf ich ohne Energieausweis inserieren?

Ja, mit dem Hinweis “Energieausweis in Vorbereitung”, wenn noch kein Ausweis vorliegt. Zur Besichtigung muss er vorliegen, nach Vertragsschluss wird eine Kopie übergeben.

Haftet der Makler für fehlende Angaben im Inserat?

Ja. Der BGH hat 2017 entschieden, dass Makler die Pflichtangaben machen müssen. Ab 2027 nennt das GModG den Makler ausdrücklich als Verpflichteten. Bei Verstößen drohen Bußgeld bis 10.000 Euro und Abmahnungen.

Bekomme ich den Energieausweis 2027 noch auf Papier?

Nur wenn Sie es ausdrücklich verlangen. Standard ist ein digitaler, maschinenlesbarer Ausweis, den Sie per E-Mail an Interessenten weitergeben können.

Hinweis: Stand Oktober 2026, keine Rechtsberatung. Grundlage sind das GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung und die Auswertung von Dr. Christian Osthus (IVD) auf haufe.de. Sobald Ausführungsbestimmungen erscheinen, aktualisieren wir diesen Beitrag.